Mieux vaut connaître le cadre légal de la vente d’un bien en famille. Les héritiers et l’administration fiscale peuvent parfois remettre en cause cette transaction.
Il est tout à fait licite de vendre ou d’acheter un bien en famille, même si cette cession est moins classique qu’une donation ou un héritage. Toutefois, l’opération n’est pas sans risque. Elle peut être perçue comme une donation déguisée, et donc suspectée par le fisc. De plus, les héritiers ont leur mot à dire lors de l’ouverture de la succession. Ils peuvent s’estimer spoliés dans leur droit à la réserve héréditaire, cette partie du patrimoine qui leur est automatiquement dévolue. Car ce qui aura été vendu ne leur reviendra pas. Ils auront donc tout intérêt à contester la transaction, en tentant de la remettre en cause par le biais d’une instance introduite devant le juge civil. Aussi, avant même de choisir la façon dont la vente et l’achat s’effectueront (vente simple, viager, bail à nourriture ou cession de parts de sociétés civiles), il convient de respecter certaines règles sécurisantes, tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
Le prix de la vente doit correspondre à celui du marché. Pour apprécier la valeur d’un bien immobilier, il suffit de se rendre dans différentes agences immobilières pour comparer les prix et, si besoin, demander une expertise. Pour les maisons d’une grande valeur, il est recommandé d’utiliser les services d’un expert près la cour d’appel. Son rapport sera utile et souvent déterminant pour résoudre tous les contentieux ultérieurs (familiaux ou fiscaux). Ensuite, l’acheteur doit pouvoir payer le prix demandé, avec ses propres deniers. Un prêt consenti par le vendeur à l’acheteur pourrait être rapidement découvert et, par conséquent, faire annuler la vente.
Patrick Lelong
Pour plus d’informations, voir La Semaine Vétérinaire n° 1523 du 18/01/2013 en pages 34 et 35