Un prêt sur plus de quarante ans semble peu raisonnable

De nombreuses banques prêtent dorénavant sur vingt-cinq, voire trente ans. Deux établissements financiers offrent même aux emprunteurs de souscrire un prêt sur cinquante ans, à l’instar d’une pratique courante en Espagne. Avant d’accepter une telle proposition, il convient de bien peser le pour et le contre. Depuis huit ans, l’immobilier dans l’ancien a progressé de plus de 125 % sur l’ensemble du territoire national. En allongeant la durée d’un emprunt, il est possible d’acheter une surface plus importante. Mais plus la durée d’un prêt s’allonge, plus le poids des intérêts est important. Les Français l’ont compris depuis longtemps. Aujourd’hui, la moyenne des prêts court sur vingt ans et rares sont ceux qui acceptent de s’endetter au-delà de vingt-cinq années. Les prêts à trente ans, commercialisés depuis quelques semaines par la plupart des banques, ne devraient pas connaître un important succès d’après les courtiers en financement. L’avenir des emprunts d’un demi-siècle semble donc peu prometteur. Joël Boumendil, le patron d’ACE, spécialiste du prêt immobilier à taux fixe, précise que « sur un prêt à cinquante ans, au taux actuel de 4,90 %, l’emprunteur n’a remboursé que 6 % du capital au bout de dix ans ». Cette seule donnée montre que le poids des intérêts est particulièrement important. Dans un prêt amortissable classique, au cours des premières années, l’emprunteur paie beaucoup d’intérêts et une petite partie de capital. Dans un prêt sur quinze ans, par exemple, la plus grande part des intérêts est prélevée au cours des cinq premières années. Sur quarante ou cinquante ans, cette durée est multipliée par trois ou quatre selon les formules proposées par les établissements bancaires.

Les arguments des partisans des prêts à long terme sont peu convaincants

Les arguments avancés par les défenseurs des prêts à quarante ou cinquante ans peuvent facilement être contredits. Selon eux, la durée réelle d’un emprunt est de huit à dix ans. En fait, l’emprunteur vendra son bien immobilier pour en acheter un autre, en moyenne au terme de dix années. Il lui faudra alors souscrire un autre prêt pour acquérir un nouveau bien et, au final, son engagement financier portera souvent sur une période de quarante années. Alors autant emprunter sur une longue période d’un seul coup et acheter davantage de mètres carrés… L’argument est spécieux. Dans un prêt à vingt ans, l’emprunteur a remboursé l’ensemble des intérêts et amorti une petite part du capital à l’issue de dix ans. Le propriétaire compte donc sur la plus-value à la revente pour acheter un autre bien. Il remboursera le capital restant dû à la banque et la plus-value lui servira de nouvel apport. S’il effectue la même opération avec un prêt à quarante ou cinquante ans, il devra rembourser une grosse partie du capital et des intérêts non encore amortis. Et même s’il réalise une plus-value, une grande partie, voire la totalité de celle-ci sera versée à son banquier. « Au-delà de trente ans, à mensualités de remboursement égales, non seulement il n’emprunte pas beaucoup plus de capital, mais surtout il débourse beaucoup plus d’intérêts et amortit ainsi très lentement le capital emprunté. »

Au-delà de trente ans, il existe un réel danger à contracter un prêt bancaire

Aujourd’hui, les emprunts à taux fixe sur vingt ans se font à 3,90 % environ. Dans un prêt à cinquante ans par exemple, le taux est de 4,90 %, soit un point de plus, et est toujours variable. Cela signifie qu’il peut évoluer. De l’avis unanime des spécialistes, il existe plus de risque que les taux montent plutôt qu’ils ne baissent. D’autant qu’ils sont aujourd’hui historiquement bas.

Un autre danger et non des moindres est la survenue d’un “accident de la vie”, comme un divorce. Si, dans le même temps, le marché de l’immobilier n’a pas permis de réaliser une plus-value ou, pire, s’il accuse une moins-value, l’emprunteur se retrouve dans une fort mauvaise posture. Il ne pourra pas renégocier son emprunt en allongeant sa durée, par exemple. S’il est contraint de vendre, dans un scénario catastrophe, non seulement il n’aura plus son logement, mais il devra rembourser une dette à sa banque…