La loi limite-t-elle le nombre d’animaux du locataire ?

1 QU’EST-CE QUE LE PRINCIPE DE CONCILIATION DU DROIT AU LOGEMENT ET DU DROIT DE DÉTENIR UN ANIMAL ?

Ce principe est véritablement ancien puisqu’il a été posé par la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970. Cette loi, venue directement compléter celle du 1^er septembre 1948⁽¹⁾, précise par son article 10 qu’« est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». Un propriétaire ne peut donc a priori empêcher la détention d’un animal de compagnie. Demeure toutefois le problème de l’interprétation du mot « un ». Faut-il concevoir ou non ce mot comme un nombre ? Il semble que oui, car il a été reconnu qu’un propriétaire est en droit de faire figurer dans le bail une clause empêchant la détention de plus d’un animal dans le même appartement.

2 LES CHIENS DANGEREUX PEUVENT-ILS FAIRE L’OBJET D’UNE INTERDICTION ?

La détention d’un seul animal ne pourrait donc faire l’objet d’une interdiction. Toutefois, ce principe est entamé par une exception mentionnée dans le même article 10 de la loi du 9 juillet 1970. Cette exception n’est pas contemporaine du vote de la loi de 1970, mais date de 1999. C’est en effet la loi du 6 janvier 1999 relative aux animaux dangereux qui est venue apporter, à compter de septembre 2000, la dérogation suivante : « Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie. » Les chiens de seconde catégorie ont été épargnés par cette disposition. Ils n’en demeurent pas moins soumis, comme toutes les autres races, aux dispositions de l’article L 211-16 du Code rural qui dispose qu’« un bailleur ou un copropriétaire peut saisir le maire en cas de dangerosité d’un chien résidant dans un des logements dont il est propriétaire ». A l’extrême, cela peut conduire à l’euthanasie de l’animal.

3 EST-IL POSSIBLE DE CONCILIER ÉLEVAGE ET BAIL D’HABITATION ?

Dans le cas d’un particulier qui possède plusieurs chiens et chats à son domicile sans que cela lui ait été interdit par le bail, une question demeure : combien d’animaux peut-il détenir dans une habitation ? Pour connaître la réponse, il faut combiner les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et celles de la loi du 6 janvier 1999 sur les chiens dangereux. La première spécifie que le local loué doit être destiné à un usage exclusif d’habitation. Or l’habitation s’oppose par essence au professionnel. La deuxième rappelle que l’élevage de chiens ou de chats est l’activité qui consiste à détenir des femelles reproductrices donnant lieu à la vente d’au moins deux portées d’animaux par an. Etre éleveur signifie donc aujourd’hui disposer d’installations conformes aux règles sanitaires et de protection animale. Celles-ci ne sont pas présentes dans un local d’habitation. Certes, il est toujours possible, notamment dans le cas d’une maison située sur un grand terrain, de les réaliser. Il n’en demeure pas moins qu’elles constituent un non-respect flagrant des dispositions contractuelles du bail et de la loi. En effet, l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 fait figurer au nombre des obligations du locataire celle d’user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible commence par l’absence de nuisances sonores. Il est bien évident qu’un élevage en entraîne d’autres que celles provoquées par un seul animal. Il suffit, pour s’en convaincre, de savoir que les textes administratifs prescrivent généralement un éloignement de l’élevage d’au moins 100 m des plus proches habitations. L’usage paisible consiste ensuite à respecter les lieux et à ne pas les dégrader ou même les modifier. L’installation de box dans le jardin constituerait une modification notable. Dès lors que le locataire bascule dans l’élevage, un bail d’habitation n’est plus approprié.

4 QUE PEUT FAIRE LE PROPRIÉTAIRE DES LIEUX EN CAS DE NON-RESPECT DE LA DESTINATION D’HABITATION ?

Il est, dans ce cas, parfaitement en droit de demander la résiliation du bail et en conséquence l’expulsion du locataire, outre la remise en l’état antérieur des locaux aux frais de ce dernier. Une affaire un peu particulière a été jugée sur ce thème par le tribunal de Muret, le 5 octobre dernier. En l’espèce, un éleveur locataire avait, avec l’accord oral de son bailleur, également éleveur, modifié le terrain en y installant des box pour des chiens. Quelques années plus tard, le bailleur, voulant mettre fin précipitamment au bail afin de vendre le logement, avait prétexté ne jamais avoir été informé de ce changement de destination et avait demandé en conséquence la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Or il a été souvent jugé que l’attitude passive ou la tolérance du bailleur n’implique pas, à elle seule, son consentement à un changement de destination des lieux. En l’espèce, le tribunal a malgré tout pris en compte la mauvaise foi flagrante du bailleur, mais a conclu que « dès lors, aucune faute ne peut être retenue contre le preneur, lequel a exercé son activité au vu et au su des bailleurs qui l’ont même encouragé en cela ». Au final, le bailleur a perdu son procès et le locataire éleveur a pu se maintenir dans les lieux.

• (1) Législation relative aux baux d’habitation a été marquée principalement par trois lois successives, celles du 1^er septembre 1948 (n° 48-1360), du 23 décembre 1986 (n° 86-1290) et du 6 juillet 1989 (n° 89-462).