Une nouvelle législation modifie les rapports locatifs

Le Parlement vient d’adopter, le 1^er février dernier⁽¹⁾, une série de modifications de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs en matière de logement. Outre des dispositions en matière salariale, le texte apporte des changements dans les rapports locatifs. Il est unanimement décrié par les organisations de propriétaires qui estiment que leurs droits sont bafoués et que l’équilibre du contrat est rompu.

Le dépôt de garantie, qui était limité à deux mois de loyers hors charges, est désormais ramené à un mois. Cette mesure phare est celle qui indispose le plus les propriétaires. Elle s’applique pour tout nouveau bail, ce qui signifie que le dépôt de garantie reste inchangé pour les baux en cours. En outre, l’Etat et les organismes gestionnaires du 1 % logement ont signé une convention qui permet à tout nouveau locataire de faire prendre en charge le montant de son dépôt de garantie par le système Loca-pass, un prêt sans intérêt remboursable sur trente-six mois.

Ces deux mesures limitent la dépense entraînée par une nouvelle location, ce qui bénéficie au locataire. En revanche, le propriétaire dispose d’une garantie en baisse, puisque le dépôt sert à d’éventuelles dépenses de remise en état des lieux en fin de bail en cas de dégradations.

La révision du loyer se fondera sur l’indice de l’évolution des prix

L’indice de révision des loyers (IRL), mis en place en 2006, n’aura vécu que deux ans. Lors de sa révision, le calcul du loyer se fonde désormais sur l’indice Insee de l’évolution des prix de la consommation hors tabac. L’IRL était un mélange de cet indice Insee (60 %), de celui du coût de la construction (20 %) et de celui du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement (20 %).

Le nouveau mode de calcul est accueilli sans grande passion par les propriétaires et les locataires. En effet, d’après les projections, la modification n’aura qu’une conséquence infime sur le montant du loyer. Le gouvernement justifie cependant le changement en affirmant que l’ancien IRL participait à la hausse des prix du logement.

Le nouveau mécanisme s’applique aussi aux loyers versés dans le cadre d’une location-accession.

Le propriétaire peut recevoir l’allocation logement sans l’accord du locataire

En revanche, les propriétaires peuvent se réjouir d’une autre mesure, qui leur permet de percevoir directement l’allocation logement versée au locataire par la Caisse d’allocations familiales. Jusqu’à présent, ce système de tiers payant n’était possible que lorsque le locataire y consentait. Dorénavant, le propriétaire peut se passer de son accord. Il ne lui réclamera alors que le complément de loyer et le montant des charges. Cette possibilité est soumise à deux conditions : le logement doit répondre aux critères de « logement décent » et le propriétaire doit notifier au locataire en place son souhait de la mettre en œuvre. Ce système de tiers payant s’applique immédiatement. Les propriétaires peuvent donc le réclamer, mais un délai de mise en place par les caisses sera a priori nécessaire.

Cette mesure peut se révéler importante. Les études sur les loyers impayés montrent en effet que de nombreux locataires en difficulté ou surendettés bénéficient de l’allocation logement, mais que cette aide sociale est détournée de son but initial et dépensée pour un autre motif. Son versement direct au propriétaire empêchera de tels détournements, qui accentuent la spirale du surendettement. Le locataire n’aura plus à payer que le solde du loyer et ses charges, ce qui lui semblera beaucoup plus supportable.

Cette réforme met également fin à un cercle vicieux. En effet, pour continuer à percevoir l’allocation logement, le locataire doit fournir une quittance de loyer. Or le propriétaire ne la lui délivre lors d’impayé. Un locataire en difficulté voit donc son aide sociale supprimée, ce qui accentue ses difficultés financières. Sur ce point, le texte de loi est donc largement positif. Il existe toutefois une faille : le locataire n’est pas tenu d’informer le propriétaire du fait qu’il perçoit l’allocation logement, ce qui peut générer quelques difficultés…

• (1) A l’heure où nous mettons sous presse, la loi n’est pas encore publiée au Journal officiel.