La vente de biens en famille impose de prendre certaines précautions

Même si cette cession est moins “classique” qu’une donation ou un héritage, il est parfaitement licite de vendre et donc d’acheter un bien en famille. Toutefois, l’opération n’est pas sans danger. Tout d’abord en raison de la suspicion fiscale qui frappe ces transactions (donations déguisées), mais aussi parce que les héritiers ont leur mot à dire lors de l’ouverture de la succession. Ils peuvent en effet s’estimer spoliés dans leur droit à la réserve héréditaire, cette partie du patrimoine qui leur est automatiquement dévolue. Comme ce qui aura été vendu ne leur reviendra pas, ils auront tout intérêt à contester la transaction devant le juge civil. Aussi, avant même de choisir la façon dont la vente et l’achat s’effectueront (vente simple, viager, bail à nourriture ou cession de parts de sociétés civiles), il convient de respecter certaines règles, “sécurisantes” tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Ainsi, le prix de la vente doit être sincère, c’est-à-dire correspondre à celui du marché. Pour apprécier la valeur d’un bien immobilier, il suffit de comparer les prix des agences immobilières et, si besoin, de recourir à une expertise. Pour les maisons d’une grande valeur, mieux vaut utiliser les services d’un expert près la cour d’appel. Son rapport sera utile et souvent déterminant pour résoudre tout contentieux ultérieur, qu’il soit familial ou fiscal. Ensuite, l’acheteur doit être capable de payer le prix demandé, avec ses propres deniers. Un prêt consenti par le vendeur à l’acheteur est un artifice qui serait rapidement découvert et qui pourrait faire capoter la vente. A ces considérations générales viennent s’ajouter d’autres conditions particulières qui dépendent de la forme choisie pour effectuer la vente.

1 LA VENTE EN VIAGER.

Il est tentant de vendre un bien en viager, car l’opération est censée faire deux heureux. Tout d’abord, le vendeur conserve l’usage de son bien puisqu’il continue à l’occuper tout en percevant une rente viagère, toute sa vie durant. L’acheteur, de son côté, verse un prix minoré en raison de l’occupation même du bien. Mais si l’acheteur est un héritier du vendeur, en particulier son fils ou sa fille, la vente sera présumée fausse en vertu de l’article 918 du Code civil. En conséquence, les autres héritiers seront en droit de demander, à l’ouverture de la succession, que la valeur du bien soit réintégrée dans la masse successorale à partager. Pour pallier ce risque, le vendeur (parent) doit recueillir devant notaire le consentement à cette vente de l’ensemble de ses enfants (héritiers). Dans le cas contraire, l’acheteur risque d’avoir à payer deux fois (à l’achat, puis au moment de la succession).

2 LE BAIL À NOURRITURE.

Cette vente est assortie de conditions. L’acheteur s’engage à réaliser une prestation pour le compte du vendeur. Il s’agit le plus souvent d’assurer son entretien, toute sa vie durant. En contrepartie, l’acheteur acquiert le bien en profitant d’une décote. Cette opération suppose que le vendeur soit âgé et dans l’incapacité de subvenir, lui-même, à certains de ses besoins élémentaires. Ce type de vente se pratique le plus souvent entre membres éloignés d’une même famille. Là encore, l’opération fait deux heureux. Par exemple, l’oncle ou la tante qui perçoit un capital tout en conservant la maison, ainsi qu’une rente en “nature” (paiement des charges d’entretien), et le neveu ou la nièce qui achète à bon prix en éludant la taxation de 55 % à acquitter dans le cadre d’une donation.

Les charges acceptées par l’acheteur doivent être réelles, non symboliques et leur exécution conforme à ce qui était convenu dans le contrat de vente élaboré par le notaire. En cas de défaillance, même minime, l’administration fiscale pourra requalifier la vente en donation et exiger les droits de 55 % avec les pénalités de rigueur.

3 LA VENTE DE PARTS DE SCI.

Des parents peuvent s’associer avec leurs enfants pour constituer une société civile immobilière dont l’objet est de détenir un patrimoine. La cession des parts entre associés est une opération courante et licite. Elle évite la vente du bien et est imposée au taux de 4,80 %, ce qui constitue un avantage par rapport aux droits de succession qui portent sur des valeurs importantes. Toutefois, si la vente se traduit par le versement d’une rente et non d’un capital, si elle est réalisée à fonds perdus ou encore si le cédant (donc le parent vendeur) se réserve l’usufruit des parts, le Fisc pourra considérer qu’il existe une présomption de fraude, c’est-à-dire un démembrement artificiel des parts destiné à éluder le véritable prix à payer. La vente doit toujours être effectuée sous la forme du versement d’un capital au vendeur. Si le parent se réserve l’usufruit, c’est-à-dire les revenus ou la jouissance du bien immobilier, ce qui reste parfaitement licite, il doit obtenir le consentement de l’ensemble des héritiers. De cette façon, il évitera toute contestation civile (de la part de la famille) et fiscale.