Comment acquérir un bien tout en se faisant plaisir ?

1 MALGRÉ LEUR COÛT ÉLEVÉ, FAUT-IL PRIVILÉGIER LES VALEURS SÛRES ?

Les Français sont les champions de la résidence secondaire. Loin devant ses voisins européens, la France détient même le record mondial puisque près de 10 % de ses citoyens possèdent une “seconde maison”. La demande est soutenue et renforcée par la déferlante d’une clientèle étrangère généralement munie d’un portefeuille confortable. Bien entendu, la réduction du temps de travail contribue aussi au développement de la résidence secondaire en France. Les prix au mètre carré ont donc flambé ces cinq dernières années. Les valeurs des régions les plus prisées, mer ou montagne, ont fortement monté, dans un contexte de crise de l’offre et de hausse des coûts de la construction. En outre, le marché immobilier “haut de gamme” se distingue par des coûts plus élevés, qui correspondent en général à la conjonction d’un site exceptionnel et d’un produit de grande qualité doté d’excellentes prestations. Toutefois, dans le domaine des prix, la France n’atteint pas des sommets. Les tarifs à l’étranger sont souvent bien supérieurs aux prix moyens atteints dans l’Hexagone, y compris sur la Côte d’Azur. Voilà donc qui laisse de belles perspectives de développement pour le marché de la résidence secondaire, notamment en bord de mer.

Il semble encore raisonnable, malgré des prix élevés, d’acquérir sa résidence secondaire dans des zones privilégiées comme la Côte d’Azur ou la Corse, car il devient difficile de construire sur le littoral. Mieux vaut toutefois être sélectif et opter pour des valeurs sûres en attachant une grande importance à l’emplacement, avec une préférence pour les sites touristiques, bien équipés et desservis par la route et le rail. L'acquéreur disposera ainsi d’un bien qui pourra être revendu dans de bonnes conditions et d’autant mieux qu’il se situera sur un micromarché, celui de la résidence secondaire, qui bénéficie d’une clientèle souvent proche de la retraite et dont le pouvoir d’achat est plus élevé que celui des jeunes générations. Surtout, il convient de ne pas oublier qu’il s’agit de se faire plaisir en occupant à terme ce logement et, pourquoi pas, en le transmettant à ses enfants afin qu’ils puissent eux-mêmes en jouir. Dès lors, le propriétaire ne sera pas pressé de revendre et le temps permettra au bien de conserver sa valeur, voire de se valoriser. Dans le passé, l’immobilier s’est en effet révélé un bon rempart contre l’inflation.

2 ACHETER UN BIEN NEUF PRESENTE-T-IL UN INTÉRÊT ?

La résidence secondaire évolue de plus en plus vers une future maison principale, car nombreux sont les propriétaires qui s’y installent, cinq ou dix ans après leur achat, au moment de la retraite. L’exigence des acheteurs va donc vers des logements confortables, où ils pourront s’installer à demeure. Cela ne se traduit pas nécessairement par des surfaces plus grandes, pour des raisons de prix. Les promoteurs travaillent donc à optimiser les plans, pour éviter les espaces inutiles et bien identifier les différents espaces de vie. Le salon, en particulier, doit être agréable et de belle surface.

Le neuf offre une qualité de confort inégalée. Pas de mètres carrés perdus, pas de recoins, pas de dégagements inutiles. Rien que des espaces faciales à vivre et confortables grâce à des prestations face auxquelles l’ancien ne peut rivaliser. Les isolations acoustique et thermique mettent à l’abri des nuisances sonores et des dépenses énergétiques inconsidérées. La sécurité de la future résidence secondaire est généralement assurée par des systèmes comme les portiers électroniques, les digicodes, voire les vidéophones, les portes palières équipées de serrures à plusieurs points d’ancrage, de système anti-dégondage, voire de blindage. Sans rechercher le “tout sécuritaire”, ces prestations comptent, surtout dans une résidence secondaire.

L’autre avantage du neuf est qu’il place le propriétaire à l’abri des travaux pour longtemps, qu’il s’agisse du simple entretien ou de réparations importantes. D’autant qu’il dispose de garanties, le parfait achèvement, qui couvre la remise en état de tous les défauts, dysfonctionnements ou vices de conformité qui pourraient apparaître durant la première année. Il bénéficie également de la garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans, qui concerne tous les éléments et équipements qui peuvent être dissociés de la construction (portes, volets, chaudière, appareils électriques, robinetterie).

En outre, la garantie décennale protège, comme son nom l’indique, durant dix ans contre les malfaçons qui pourraient compromettre la solidité de la construction.

L’intérêt du neuf est aussi de pouvoir choisir l’étage, l’exposition et la superficie. De même, il est possible d’apporter une touche personnelle à l’appartement ou à la maison grâce à un choix de prestations et de finitions (revêtements muraux, carrelage, moquette, etc.) En intervenant suffisamment tôt, il est également possible d’adapter les plans à son goût ou à ses besoins, en faisant par exemple supprimer une cloison pour agrandir le séjour, ou encore en réunissant deux lots pour obtenir le grand appartement de ses rêves, etc.

3 COMMENT RÉDUIRE LE COÛT D’ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE SECONDAIRE ?

En achetant sa résidence secondaire dans le cadre des lois Robien recentré ou Borloo populaire, les économies d’impôts et les revenus locatifs réduisent le coût d’acquisition. Les économies d’impôts peuvent être importantes, surtout si l’investisseur est titulaire de revenus fonciers bénéficiaires et qu’il se situe dans une tranche marginale d’imposition élevée.

En outre, en achetant le bien à crédit, il sera possible de déduire les intérêts d’emprunt.

Réaliser un investissement locatif dans des régions privilégiées comme la Côte d’Azur ou la Corse peut se révéler efficace, même s’il faut s’engager à louer le bien nu à titre de résidence principale durant neuf ans. La demande de logements y est forte. Elle est alimentée par la demande des actifs locaux, ainsi que par les candidats à l’achat d’une résidence secondaire. Les prix des logements y sont élevés (le foncier est cher) et les accédants à la résidence principale peinent à se loger à ce niveau de prix. De fait, depuis deux ans, il y a un important déficit de logements accessibles. Donc, il y a nécessairement une demande locative à satisfaire, si le loyer demandé n’est pas trop élevé. Pas de difficultés, dans cette hypothèse, à trouver un locataire et à le garder, contrairement à d’autres régions de France.

En s’en tenant au prix du mètre carré, le neuf coûte a priori plus cher que l’ancien (TVA oblige), mais les dispositifs du Robien recentré ou du Borloo populaire permettent de bénéficier d’importantes réductions d’impôts qui abaissent fortement le prix de revient de la résidence secondaire.

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com