La souscription d’un emprunt immobilier révisable cache de nombreux pièges

La plupart des achats immobiliers nécessitent le recours à un emprunt. Au-delà d’un taux d’endettement de 34 %, les banques ne prêtent généralement pas. Par ailleurs, en raison du niveau des prix actuels du marché, les candidats à l’acquisition doivent composer avec des prêts dont la durée ne cesse de s’allonger, ce qui représente un danger. Ainsi, l’association française des usagers de banques (AFUB) a été saisie par des emprunteurs ayant souscrit un prêt immobilier à taux révisable et dans l’impossibilité de faire face aux augmentations de leurs mensualités de remboursement ou encore inquiets de l’allongement de la durée de leur emprunt. Dans des cas extrêmes, certains sont contraints de revendre leur bien.

Le taux révisable reste la seule possibilité pour les emprunts de très longue durée

De nombreuses personnes prêtes à franchir le pas de l’achat s’interrogent sur l’intérêt de souscrire un emprunt à taux révisable plutôt qu’à taux fixe, à juste titre, car il s’agit d’un engagement lourd de conséquences. En fait, le taux révisable ne présente aujourd’hui aucun intérêt. D’ailleurs, depuis plusieurs mois, la majorité des banques généralistes ne proposent que des formules à taux fixe. Les taux révisables dépendent en effet d’un indice indexé sur les marchés financiers. Or la Banque centrale européenne (BCE) maintient ses taux directeurs à des niveaux élevés pour lutter contre l’inflation.

La perspective d’une diminution n’est pas à l’ordre du jour. Ainsi, le principal avantage du taux révisable (révision du taux à la baisse) n’est pas d’actualité, d’autant que le différentiel entre un taux fixe et un taux révisable reste mince. Mieux vaut jouer alors la sécurité et opter pour un taux qui reste historiquement bas et qui ne variera pas pendant toute la durée de l’emprunt. Pourtant, certains emprunteurs se font encore piéger.

En premier lieu, l’amalgame fait par certains commentateurs entre les subprimes, prêts hypothécaires à risque consentis aux Etats-Unis, et les prêts à taux révisable n’est pas sérieux. Outre-Atlantique, les établissements prêtent “sur gage”, c’est-à-dire sur la valeur de la maison. En France, ils se fondent sur les capacités de remboursement des emprunteurs, ce qui est plus protecteur, même si la solvabilité peut varier au fil des ans. La raison de la dangerosité des prêts révisables est donc ailleurs. Lors d’un emprunt sur une longue période (trente ans par exemple), la seule formule disponible reste le taux révisable, car personne ne peut savoir ce que sera le prix de l’argent à une si lointaine échéance. Cela signifie que les emprunteurs les plus fragiles, ceux qui ont besoin d’une durée de remboursement particulièrement longue, se retrouvent dans une situation délicate.

Pour éviter les augmentations trop fortes des remboursements, les banques assortissent leur offre d’un “cap”. Il s’agit d’une assurance qui, au-delà d’une certaine fourchette de hausse, prend en charge le surcoût. L’allongement de la durée des remboursements constitue une autre possibilité. Mais tout cela revient fort cher et conduit, comme le montre l’actualité récente, à bien des déboires. Le conseil est donc simple : mieux vaut fuir les prêts à taux révisable.