Qu’est-ce que la cession temporaire d’usufruit ?

1 QUELS SONT LES CONTOURS DE LA FORMULE ?

Bien comprendre le principe de la cession temporaire d’usufruit nécessite de préciser ce qu’est le droit de propriété et ce que suppose son démembrement.

• Le droit de propriété “plein” est constitué de l’usufruit, qui est le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits (la jouissance), et de la nue-propriété qui est le droit d’en disposer, c’est-à-dire le droit de le vendre.

• Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété, ce qui permet au propriétaire de céder l’un ou l’autre.

Dans la cession temporaire d’usufruit, ce dernier est cédé pour une durée limitée. Cette limite est fixée conjointement par l’acquéreur et le vendeur. A son terme, le contrat peut être renouvelé pour une nouvelle période.

L’acte de cession est notarié, c’est-à-dire établi par un notaire. Il rappelle la garantie, pour le nu-propriétaire, de retrouver la jouissance de son bien à l’expiration de la durée de cession. Cette reconstitution du droit de propriété se fera sans formalité et sans frais, du simple fait de l’arrivée du terme.

Les biens immobiliers peuvent être détenus soit en propre soit par une société civile immobilière (SCI).

Le démembrement de propriété résulte généralement d’une succession ou d’une donation. Toutefois, il est possible de démembrer volontairement un bien pour en vendre l’usufruit. Il s’agit alors d’une cession à titre onéreux.

2 QUI SONT LES ACHETEURS ?

La cession temporaire d’usufruit intéresse, outre des particuliers, bon nombre d’entreprises privées et publiques. Elles achètent, pour une durée limitée, l’usufruit de biens immobiliers à des personnes qui demeurent nues-propriétaires, puis se chargent ensuite de les donner en location et d’en assurer la gestion. Trois parties sont donc en présence : le nu-propriétaire, le bailleur (social ou non) et le locataire.

• Pour les sociétés privées, cet investissement locatif permet d’obtenir une rentabilité plus élevée que l’achat d’un bien immobilier classique, avec une sécurité identique. Si elles sont redevables de l’impôt sur les sociétés (IS), ce montage les fait bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, l’usufruit est amortissable et les revenus sont imposés au taux de l’IS, plus avantageux que l’impôt sur le revenu dans le cas de contribuables imposés dans les tranches les plus élevées.

Les investisseurs en usufruit sont essentiellement des organismes institutionnels comme des compagnies d’assurances ou des banques, mais aussi des sociétés foncières. Le prix d’acquisition de cet investissement est en moyenne de la moitié des loyers nets de charges versés par les locataires pendant toute la durée du démembrement.

• Pour les organismes HLM, la loi d’engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 a clarifié la situation juridique lors d’acquisition d’usufruits temporaires de logement sociaux. Depuis, la formule fait recette… Toutefois, ce n’est pas la rentabilité de ce placement qui les préoccupe. Leur but est d’accroître leur parc immobilier social à moindre coût en achetant des logements pour la moitié de leur valeur. Contrairement aux sociétés privées, qui achètent l’usufruit pour une durée relativement courte, les organismes HLM le demandent en général pour quinze ans. Cette durée peut paraître longue pour le propriétaire, mais il bénéficie en contrepartie de conditions locatives intéressantes à la fin de l’usufruit :

- six mois avant, le nu-propriétaire pourra soit proposer au locataire du bien de conclure un nouveau bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, soit lui donner congé dans les conditions de cette loi ;

- trois mois avant, c’est au bailleur social de proposer un relogement ; le manquement à cette obligation n’est pas opposable au nu-propriétaire ;

- en cas de refus de ces propositions par le locataire, ce dernier est déchu de son droit au bail et peut être expulsé.

• Les particuliers peuvent trouver plusieurs intérêts à acheter l’usufruit de biens immobiliers. Pour se loger tout d’abord, car habiter un logement détenu en usufruit revient moins cher qu’une location (de 15 à 40 %). Pour faire un investissement locatif par ailleurs, quand le particulier a du déficit foncier, car il pourra s’en servir pour gommer ses nouveaux revenus locatifs. Toutefois, l’usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien au titre de l’impôt sur la fortune (ISF)… En outre, lorsque le particulier a besoin de revenus et qu’il n’est pas soumis à l’ISF, cet investissement à forte rentabilité ne crée pas de capital.

3 QUELS SONT LES INTÉRÊTS POUR LES VENDEURS ?

Ils sont de trois ordres : financier, matériel et fiscal.

• L’aspect financier : le vendeur peut encaisser un capital rapidement. Son montant est déterminé par la qualité du bien et peut représenter jusqu’à deux fois les revenus des loyers escomptés nets d’impôts et de charges. Cette rentrée d’argent peut lui permettre de solder un problème de trésorerie éventuel sans avoir à contracter un emprunt et sans donner son bien en garantie. Cela peut être utile pour le paiement de droits de succession ou de donation ou pour réaliser un investissement. Ce capital peut aussi être placé sur un produit financier à forte rentabilité.

• L’aspect matériel : le vendeur n’a ni souci de gestion, ni les frais qui y sont associés, ni les risques locatifs. En outre, il sait que le bien lui sera restitué dans l’état où il se trouvait au départ. En effet, l’usufruitier est tenu de conserver le lieu dans son état d’origine, conformément à l’article 578 du Code civil. Le non-respect de cette obligation entraîne la déchéance du droit pour abus de jouissance, c’est-à-dire la fin de l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété.

• L’aspect fiscal : le vendeur n’a plus à payer ni l’ISF, ni l’impôt sur les revenus fonciers, ni la CSG, ni la CRDS, ni la taxe foncière… qui échoient à l’usufruitier. Par ailleurs, le capital perçu est taxé sous le régime, particulièrement favorable, des plus-values immobilières, ce qui signifie que le vendeur bénéficie d’un abattement de 10 % à compter de la cinquième année de détention et est entièrement exonéré s’il est propriétaire depuis plus de quinze ans.

4 QUELS SONT LES ATOUTS ET LES INCONVÉNIENTS ?

L’inconvénient certain de cette formule est qu’elle immobilise le bien durant toute la durée du démembrement. Même si la nue-propriété conservée par le vendeur peut toujours être vendue en cas de besoin pendant la durée du démembrement, la valeur de cette dernière en est alors fortement diminuée. Elle retrouve, bien entendu, toute sa dimension, voire plus, à la fin de la période de cession.

En définitive, la cession temporaire d’usufruit demeure une solution patrimoniale intéressante qui permet notamment d’augmenter la rentabilité de son patrimoine immobilier et de le rendre en partie liquide. Certains spécialistes y voient même une solution à la crise du logement… En effet, comme certains propriétaires hésitent à donner leur bien en location de peur des impayés ou des dégradations, et que les locataires ont du mal à se loger faute de moyens suffisants, la crise du logement est manifeste. Avec le démembrement de propriété, différents freins peuvent être levés. Une cession d’usufruit, pour cinq ans par exemple, permettrait au cessionnaire d’accéder à un logement dont le coût total lui reviendrait 30 % moins cher que cinq ans de loyers. Comme le nu-propriétaire ne supporte plus la charge des locaux, il ne demandera pas le même montant au cessionnaire qu’au locataire. Ce même propriétaire touchera immédiatement son capital, le mettant à l’abri des impayés. Voilà de quoi réconcilier les deux parties…

• Renseignements : Cabinet Egyde, tél./fax : 02 47 27 15 86, site Internet : www.egydepatrimoine.com