La hausse des prêts immobiliers impose désormais d’opter pour un taux fixe

Une baisse régulière et importante des taux d’intérêts est intervenue de 2003 à début 2006, ce qui a permis à de nombreux acheteurs d’accéder à la propriété. Cette période est révolue. Pour lutter contre la reprise de l’inflation dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs. Selon le site meilleurtaux.com, « le taux d’un prêt à vingt-cinq ans, qui se situait à environ 3,25 % en janvier 2006, a atteint en août dernier 5,05 %, soit une hausse de 1,80 point », ce qui correspond à une augmentation de 17 % des mensualités. En conséquence, toute une partie de la population (la plus modeste) se voit refuser des prêts qui auraient été acceptés il y a seulement deux ans. Il est prévu la poursuite d’une hausse des taux des emprunts bancaires jusqu’à la fin de l’année de l’ordre de 0,20 %. Les banques sont plus frileuses dès qu’il s’agit de prêter. C’est la conséquence de la crise financière qui les touche, via les fameux subprimes ou crédits hypothécaires à risque venus des Etats-Unis, et qui s’est étendue au monde entier. Elles ont en effet inclus dans leurs portefeuilles ces actifs censés leur rapporter une forte rentabilité…

Dans un tel contexte, il convient de se tourner vers des prêts à taux fixe. La hausse des crédits n’est pas pénalisante pour ceux dont le revenu progresse au rythme de l’inflation. Et en période d’inflation, les mensualités constantes vont diminuer le taux moyen d’endettement des ménages. Opter pour un taux révisable n’a de sens que quand la BCE amorce une baisse de ses taux directeurs, ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui.

La panoplie des prêts, du fixe au révisable, du classique au capé

Le taux fixe est un emprunt amortissable qui présente une grande lisibilité. Le montant et la durée du remboursement sont connus. Le choisir, c’est opter pour la sécurité absolue puisqu’il n’y aura aucune variation, quelle que soit l’évolution des taux d’intérêts. Actuellement, il est possible d’obtenir des prêts à taux fixe pour une durée qui va jusqu’à trente ans. Au-delà – même s’il est déconseillé d’emprunter sur une période plus longue, car le coût des intérêts devient trop élevé par rapport au capital remboursé –, les taux sont révisables. En cas de remboursement anticipé, le taux fixe est assorti d’une pénalité, sauf à négocier sa suppression avec la banque. Les taux révisables fluctuent selon un indice monétaire appelé Euribor. Ils répercutent sur l’emprunteur les baisses, mais aussi les hausses des taux, suivant la conjoncture. Il s’agit donc d’un pari sur l’avenir. Dans cette famille, sont distingués les “révisables classiques” et les “révisables capés”. Les premiers sont moins chers, mais ils risquent de devenir onéreux en cas de hausse, car il n’existe aucun garde-fou contre une augmentation des taux directeurs par la BCE. D’où la mise en place des seconds, le cap étant l’assurance qui fixe les limites de la fluctuation à supporter. Les taux “révisables capés” délimitent un plafond à la hausse comme à la baisse. Certains établissements financiers proposent seulement un cap à la hausse, mais la plupart offrent un “tunnel”, avec une variation à la hausse comme à la baisse de + 2 à - 2 ou de + 1 à - 1. Un cap au-delà de ces limites est fortement déconseillé, quels que soient les arguments du banquier. C’est peu réaliste et surtout coûteux, car le cap a forcément un prix, comme toute assurance. Les taux révisables ne supportent aucune pénalité en cas de remboursement anticipé.

Il est en outre possible de transformer un emprunt à taux révisable en taux fixe, aux conditions du marché au moment du changement, et non à celles du début de l’emprunt. C’est normal, puisque la banque devra se refinancer selon le marché du jour. Prudence donc. Mieux vaut y réfléchir à deux fois avant de se décider.

Quand c’est possible, les prêts longs sont à éviter. En effet, durant les premières années sont surtout remboursés des intérêts et peu de capital. Schématiquement, pour un prêt sur quinze ans, les cinq premières années sont quasiment intégralement consacrées au paiement des intérêts, le capital emprunté n’étant remboursé qu’au cours de la décennie suivante. Sur vingt-cinq ans, par exemple, si l’emprunt était de 100 000 €, le remboursement au terme de quinze ans sera à peine la moitié du capital emprunté et il restera dû à la banque 54 525 €… Mieux vaut donc fuir les prêts sur trente ou quarante ans, car en cas d’imprévu (divorce, etc.), la marge de manœuvre est réduite (allongement du prêt, par exemple).