Quelles sont les niches fiscales encore avantageuses ?

Certaines niches fiscales ont été plafonnées dans le cadre de la loi de finances 2006, mais le Conseil constitutionnel est intervenu et a censuré cette décision. Le gouvernement revient à la charge et envisage d’intégrer, dans le cadre de la loi de finances 2009, un plafonnement global des économies fiscales réalisées par le contribuable ou un plafonnement spécifique à certaines niches. Il a remis au Parlement un rapport qui évalue l’impact économique et social des niches fiscales non plafonnées que sont l’investissement outre-mer, la loi Malraux, les monuments historiques et la location meublée professionnelle. Il ne s’agit encore que d’un projet, mais il est fort probable qu’elles seront touchées à la fin de l’année. Ceux qui souhaitent réduire leurs impôts en toute liberté ont donc intérêt à agir vite.

1 QUELS SONT LES CHANGEMENTS ENVISAGÉS ?

L’investissement outre-mer immobilier serait recentré sur le logement social. Les réductions d’impôts seraient plafonnées en valeur absolue et selon le revenu.

Le dispositif de la loi Malraux serait recentré sur des objectifs plus patrimoniaux et urbains. Plusieurs pistes sont étudiées, dont une distinction entre les dépenses de rénovation et les dépenses courantes. Seules les premières s’imputeraient sur le revenu global, sans limitation. Les autres seraient déductibles uniquement des revenus fonciers. Les autres pistes explorées sont un plafonnement des dépenses (travaux) admises en déduction du revenu global ou encore la transformation de l’imputation des dépenses sur le revenu global en réduction d’impôt. Dans cette dernière hypothèse, le montant des travaux serait plafonné et un taux de réduction d’impôt de 25 à 30 % serait envisagé.

Pour les monuments historiques, une distinction entre les dépenses liées au classement du monument et les autres (dues à la location en général) serait introduite. Seules les premières donneraient lieu à une imputation sur le revenu global sans limite. Les autres pourraient être déductibles des revenus fonciers. Une distinction s’opérerait aussi selon l’ouverture ou non du bien au public. En cas d’ouverture, les dépenses relatives au classement s’imputeraient sur le revenu global sans limite. Une durée minimale de conservation de l’immeuble serait imposée. Comme pour la loi Malraux, les autorités songeraient à un plafonnement des dépenses (travaux) admises en déduction du revenu global. Pour la location en meublé professionnelle, plusieurs pistes sont examinées. La première consisterait à limiter à 10 700 € l’imputation sur le revenu global. La possibilité de supprimer l’imputation sur le revenu global ou de refuser l’imputation des frais d’ingénierie et de premier établissement est même évoquée. D’autres axes sont également à l’étude, notamment celui qui consiste à restreindre l’accès au statut de loueur en meublé professionnel en faisant en sorte que les critères de loyer (23 000 € TTC) et de revenus (50 %) soient cumulatifs, ou encore en portant le seuil de recettes de 23 000 à 47 000 €. Certains préféreraient la suppression pure et simple de la qualification de professionnel.

2 UN EFFET RÉTROACTIF EST-IL ENVISAGEABLE ?

Les dispositifs les plus défiscalisants seraient plafonnés à compter de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi de finances à la fin de l’année ou à compter du 1^er janvier 2009. Le risque d’un effet rétroactif est limité en raison de la jurisprudence. Selon le Code civil, une loi ne peut être rétroactive. Toutefois, il ne s’agit pas d’un principe constitutionnel. Une disposition expresse de la loi peut permettre d’y déroger, même si cette possibilité est limitée en matière fiscale.

L’application de la loi de finances 2009 se fera selon des critères précis. Dans celle de 2006, le critère était celui de la date du dépôt du permis de construire. S’il avait été déposé avant une certaine date, l’investissement demeurait, sous certaines conditions, régi par les anciens textes et les anciens avantages fiscaux étaient préservés.

3 QUELLE STRATÉGIE ADOPTER ?

Il est urgent d’agir pour pouvoir encore bénéficier des dispositifs actuels, en particulier pour la location en meublé professionnelle. C’est en effet le seul dispositif qui permet à la fois de réduire son impôt l’année de l’acquisition, de diminuer éventuellement son impôt sur la fortune (ISF) et d’acquérir un outil de rente défiscalisé sur le long terme. Ceux qui souhaitent réduire fortement et efficacement leurs impôts ne peuvent se permettre d’attendre, d’autant que des hausses de taux d’intérêt devraient avoir lieu d’ici à la fin de l’année. Or toutes les opérations de défiscalisation se font, bien entendu, avec des prêts à 100 %. Par exemple, si un praticien avec le statut de loueur en meublé professionnel investit 255 720 € TTC dans une résidence pour personnes âgées dépendantes à Annecy (taux de loyer de 4,90 % hors taxes), il réalise des économies d’impôts de 15 263 € et récupère la TVA à hauteur de 41 907 €.

Par ailleurs, certains mécanismes de défiscalisation particulièrement efficaces ne sont pas encore touchés par le plafonnement – même si ce n’est qu’une question de temps –, comme les lois Robien et Borloo populaire. Ces solutions entraînent la réduction d’importants montants d’impôts. En effet, contrairement aux idées reçues, elles permettent d’imputer chaque année un déficit de revenu global et de diminuer les revenus fonciers sans limite ! Ce type de défiscalisation, dont les modalités sont simples, est intéressant. Bien entendu, le support doit être correctement choisi, car il détermine une location et une revente sans difficulté. Ce choix est à faire selon le prix, la demande locative, la taille de la ville qui abrite le bien, les nouvelles constructions, les transports, etc. (voir encadré).

• Renseignements : Patrimoine Premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com