Un décret précise les règles de récupération des frais de gardiennage

Lorsqu’un propriétaire loue un logement, il est en droit de réclamer, en plus du loyer, le remboursement des charges dites “locatives”. Elles sont précisément listées dans le décret du 26 août 1987, dont l’application fait l’objet d’une jurisprudence rigoureuse : tout ce qui n’est pas expressément prévu dans ce texte reste à la charge exclusive du propriétaire. En ce qui concerne la rémunération du concierge ou du gardien d’immeuble, l’article 2 du décret prévoit que les salaires et les charges peuvent être récupérés sur le locataire à hauteur de 75 % si cette personne est responsable de l’entretien de l’immeuble et doit sortir les poubelles. Dans un arrêt retentissant du 7 mai 2002, la Cour de cassation a jugé que si le gardien n’effectue qu’une seule de ces deux tâches, plus aucune récupération n’est possible. Ces arrêts ont plusieurs fois été confirmés.

Pour atténuer la rigueur de la jurisprudence, un décret du 19 décembre 2008 met en place un nouveau régime qui prend soin, au passage, d’officialiser d’autres points déjà tranchés par les tribunaux. Ce texte est applicable à tous les baux d’habitation depuis le 1^er janvier dernier.

Désormais, la réalisation d’une seule des tâches ouvre droit à récupération

La règle des 75 % de salaires et charges récupérables reste la même, lorsque le gardien effectue cumulativement les deux tâches d’entretien et de sortie des poubelles. Son remplacement pour des raisons de santé ou de congés n’a pas d’incidence sur le caractère locatif de ces charges.

Si le gardiennage est assuré par un couple, il n’y a pas lieu de rechercher de quelle manière les conjoints se partagent les tâches. Cela évite toute contestation de la part du locataire.

En revanche, si le ou les gardiens n’effectuent qu’une seule des deux tâches, la récupération au titre des charges locatives devient possible à hauteur de 40 %. C’est une grande nouveauté.

Par ailleurs, la notion de rémunération est clarifiée. En sont exclus les salaires en nature (logement, eau, etc.), les cotisations à une mutuelle et à la médecine du travail, les primes et les indemnités de départ à la retraite, ainsi que les indemnités de licenciement.

En revanche, ce décret ne modifie pas la jurisprudence antérieure qui rend impossible toute récupération des dépenses provenant d’un gardien d’immeuble qui n’exerce que des tâches de surveillance ou de contrôle des lieux. Elles restent à la seule charge du propriétaire.

Les règles diffèrent dans le cas d’un employé d’immeuble

Le régime est différent pour un employé d’immeuble, qui n’est pas astreint à des horaires ou à loger sur place. Le cas le plus fréquent est le recours à une société de services extérieure. La dépense toutes taxes comprises est alors récupérable en totalité sur le locataire en place (auparavant, il fallait exclure la marge de l’entreprise, ses frais de gestion, etc.). Le décret de 2008 supprime l’exigence de cumul des deux tâches d’entretien et de rejet des déchets ménagers dans le cas de l’employé d’immeuble. Mais il définit la rémunération à retenir avec les mêmes exclusions que pour un gardien. Cela risque de soulever des difficultés de contrôle de la part du locataire. Les propriétaires doivent donc exiger des factures détaillées de leurs prestataires.

Par ailleurs, les factures des tiers qui interviennent en remplacement du gardien sont récupérables de la même façon.