Pour qui, pourquoi, comment créer une société immobilière ?

1 A QUOI SERT UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ?

La SCI permet d’organiser la gestion et l’utilisation d’un bien immobilier qui sera détenu par plusieurs personnes : les associés. En fait, c’est l’outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. En dehors de l’acquisition en famille, l’achat peut être effectué entre tiers (par exemple, deux couples d’amis qui souhaitent acquérir un chalet à la montagne). Afin de fractionner l’investissement, ils se réunissent au sein d’une SCI qui deviendra propriétaire de ce bien.

2 COMMENT FONCTIONNE UNE SCI ?

Pour constituer une telle structure, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (en général, immeubles ou sommes d’argent) qui ne sont pas forcément égaux. Il convient d’établir des statuts qui définiront la société, notamment la durée, l’objet, l’identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés. Elle acquiert ainsi une personnalité morale, ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés. Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la société, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale, qui entraîne la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle.

3 QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA SCI ?

Le premier avantage est de maintenir un bien dans la famille. Imaginons qu’une résidence secondaire se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants, apporte cette propriété de famille à une société civile qui réunit ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts. Pour qu’aucun ne vende un jour à un “étranger”, un pacte statutaire peut obliger les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l’avance.

Un autre avantage est celui de la transmission d’un patrimoine à ses enfants. Prenons l’exemple d’un immeuble destiné à la location et qui rapporte donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce bien à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l’immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants. Pour fixer la valeur de la nue-propriété, il faut se fonder sur le barème économique, plus avantageux que le barème fiscal, ce qui réduit les droits de donation. Le barème économique tient compte de l’espérance de vie de l’usufruitier (sur la base de la table de mortalité officielle) et de la rentabilité du bien qui fait l’objet du démembrement.

4 LA SCI FAIT-ELLE BON MÉNAGE AVEC L’EMPRUNT ?

Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l’emprunt se révèle judicieux. Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation. Imaginons qu’une société civile emprunte 140 000 € pour financer un bien d’une valeur de 160 000 €. Dans ce cas précis, “l’actif net”, c’est-à-dire l’actif brut minoré de l’emprunt, ne totalisera que 20 000 €. Seul ce solde sera retenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

Toutefois, au niveau du financement d’un logement, un prêt d’épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.

5 LA SCI EST-ELLE PRÉFÉRABLE À L’INDIVISION ?

La constitution d’une SCI permet d’éviter l’indivision. Posséder un bien avec plusieurs personnes (achat, succession) place ces dernières sous le statut de l’indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d’entraîner de graves conflits. En effet, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Si elle n’est pas obtenue, la solution passe par le tribunal. L’indivision présente un autre inconvénient : c’est un système précaire. Selon le principe « nul n’est tenu de rester dans l’indivision », un partage peut être provoqué et conduire à la vente du bien, dans de mauvaises conditions. Bien entendu, il est toujours possible de créer une convention d’indivision d’une durée de cinq ans, renouvelable, avec la nomination d’un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l’indivision.

Contrairement aux idées reçues, la détention d’un bien immobilier au travers d’une société civile ne procure aucun avantage fiscal particulier en matière d’impôt sur le revenu. Lorsqu’elle est imposée à l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l’impôt sur le revenu.

6 PEUT-ON ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE PAR LE BIAIS D’UNE SCI ?

Il est possible de bénéficier de l’exonération des plus-values immobilières lors de la vente de la résidence principale détenue par le biais d’une SCI. Cette solution est à retenir, en particulier pour les familles recomposées.

Lorsqu’un couple détient sa résidence principale en direct, c’est-à-dire en dehors d’une SCI, la vente est exonérée d’impôt sur les plus-values. Longtemps, l’administration fiscale n’admettait pas l’exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d’une SCI. Pourtant, à maintes reprises, la jurisprudence lui a donné tort. Finalement, l’administration fiscale a fini par céder en acceptant « de se rallier à ces jurisprudences »⁽¹⁾. Depuis, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l’associé ou les associés qui occupent le bien à titre de résidence principale sont exonérés de l’imposition des plus-values immobilières. Pendant la détention de la résidence principale, le ou les associés en profitent gracieusement, d’autant qu’une société civile est autorisée à mettre à la disposition gratuite de l’un de ses membres un bien résidentiel.

Si pour un bien commercial, comme des locaux industriels, il est courant de réunir plusieurs associés, par exemple des amis ou des confrères au sein d’une SCI, le recours à cette structure pour l’achat d’une résidence principale est généralement le fait d’un couple. Cette solution est intéressante dans le cas des familles recomposées, en présence d’enfants de lits différents. Si l’un des conjoints vient à disparaître, la SCI permet d’éviter l’indivision entre le conjoint survivant et les différents enfants. Il existe d’autres cas de figure, notamment lorsque des frères et sœurs ou des tiers partagent une résidence principale.

Toutefois, cette exonération de l’imposition des plus-values immobilières ne concerne que les associés qui habitent la résidence principale. Si l’un des associés ne l’occupe pas, il supportera la taxation due à concurrence de sa participation dans la SCI. En outre, cette exonération ne joue pas qu’en cas de vente du logement par la SCI, mais également lors de cession des parts de la SCI.

7 QU’EST-CE QUE LE DÉMEMBREMENT CROISÉ ET LA TRANSMISSION PROGRESSIVE ?

Cet outil permet une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par le démembrement croisé des parts.

Par exemple, M. Martin et Mlle Dupont constituent leur société civile immobilière en se répartissant l’usufruit et la nue-propriété des cent parts. M. Martin achète l’usufruit des parts n° 1 à 50 et la nue-propriété des parts n° 51 à 100. Mlle Dupont achète l’usufruit des parts n° 51 à 100 et la nue-propriété des parts n° 1 à 50. Si M. Martin décède, Mlle Dupont récupérera la pleine propriété des parts n° 1 à 50 (sans avoir à payer de droits de succession) et conservera l’usufruit des parts n° 51 à 100, dont la nue-propriété sera alors répartie entre les héritiers de M. Martin. Mlle Dupont pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. Et inversement si elle décède avant M. Martin.

8 COMMENT BÉNÉFICIER D’ABATTEMENTS SUCCESSIFS ?

Les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire des petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après l’application d’un abattement (151 950 € pour les enfants, 76 988 € pour le conjoint ou le concubin pacsé, 30 390 € pour les petits-enfants). Mais cet abattement n’est applicable qu’une fois tous les six ans.

Par ailleurs, comme le barème des droits est progressif, il est toujours préférable de scinder la transmission d’un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches… D’où l’intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu’il est possible de transmettre progressivement.

Par exemple, M. Martin possède un patrimoine immobilier locatif de 1 000 000 €. Il peut en donner 15 % à chacun de ses enfants, et renouveler l’opération tous les six ans en franchise fiscale. Mais il se retrouve alors en indivision avec eux, avec les inconvénients inévitables en cas de différend. Si le patrimoine est possédé par une société civile, il donnera tous les six ans 10 % des parts et pourra conserver la libre gestion de l’ensemble en adaptant les statuts. Malgré un certain nombre d’avantages, il ne faut pas oublier qu’une SCI – à la création comme en cours d’activité – implique de respecter de formalités et autres modalités administratives. Alors, si vous ne vous sentez pas l’âme d’un gestionnaire rigoureux, mieux vaut faire appel à un expert-comptable.

• (1) Voir le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 n° 24 daté du 3/2/2000.

• Renseignements : cabinet Egyde, tél/fax : 02 47 27 15 86, e-mail : bchardon@egydepatrimoine.com