Les SCPI font bien mieux que les autres placements

Si les résultats enregistrés en 2008 par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont moins bons que ceux des années précédentes, il faut dire qu’ils étaient jusqu’alors excellents. Pour la plupart, elles ont su éviter les excès de la sphère financière et n’ont pas succombé aux chants des sirènes de l’endettement. Toutefois, ces supports ne se valent pas tous. Un état des lieux s’impose pour aider à choisir aujourd’hui les SCPI qui devraient tirer leur épingle du jeu demain.

Le but d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus

Les SCPI sont des enveloppes d’épargne collective non cotées en bourse. Elles permettent, par la souscription de parts, d’investir dans un patrimoine immobilier locatif diversifié, commercial et d’entreprise. Elles peuvent détenir des bureaux, des entrepôts, des centres commerciaux et des commerces de proximité. Ces actifs sont bien réels et non virtuels. Il s’agit de bureaux loués à des administrations ou à des sociétés, de boutiques louées à des boulangers, à des coiffeurs, etc. Tous ces locaux génèrent des loyers mensuels ou trimestriels. Ils peuvent être localisés à Paris, en région parisienne ou en province.

L’intérêt de ces supports est notamment la diversification au plan géographique, au niveau des secteurs d’activité économique et surtout la mutualisation des risques locatifs. Leur objectif est généralement de distribuer des revenus (il existe des SCPI fiscales, mais leur composition et leur objectif sont différents).

Elles possèdent un autre atout : la mise de fonds peut se limiter à quelques milliers d’euros, tout en assurant au souscripteur la perception d’un revenu régulier, sans souci de gestion.

En outre, la taille du portefeuille géré par les SCPI constitue un avantage non négligeable. Quand elles sont propriétaires d’un nombre élevé d’immeubles, l’impact des éventuels problèmes de vacance de locataires ou d’impayés, auxquels les propriétaires peuvent être confrontés, est donc normalement nettement plus limité.

Sur le plan fiscal, ces SCPI relèvent des revenus fonciers. Ainsi, le souscripteur qui dispose de déficits fonciers excédentaires peut mettre en face de ceux-ci des revenus fonciers de SCPI équivalents. De cette façon, il éponge l’intégralité de ses déficits, tandis que ses revenus de SCPI ne sont pas imposés.

De bonnes performances enregistrées ces dernières années

Les investissements en immobilier commercial et de bureaux affichent encore des performances attractives, en raison des niveaux élevés des loyers et de la souplesse de la réglementation. En 2007, les SCPI dans leur ensemble (hormis les fiscales) ont enregistré un rendement (revenu) de 6,12 % et une performance globale de 12,93 % (avec la revalorisation des parts). En revanche, en 2008, le rendement moyen de ces supports s’est encore établi à 5,73 %, même si certaines ont décoté la valeur de leurs parts.

Ces résultats globaux cachent toutefois des réalités différentes selon le secteur d’activité. Ainsi, les meilleures SCPI ont su préserver la valeur de leur patrimoine, tant en 2008 que lors des années précédentes, tandis que les autres enregistraient des baisses comprises entre 10 et 15 %. Celles qui sont parvenues à conserver la valeur de leur patrimoine sont d’autant plus remarquables que les transactions récentes sur le marché de l’immobilier d’entreprise ont été réalisées avec des prix en baisse. Les bureaux les plus prestigieux ont ainsi perdu 25 %, ceux un peu moins cotés 30 % et les commerces seulement 10 %. La baisse la plus importante a concerné les actifs achetés avec un rendement faible, de l’ordre de 4 %.

Les sociétés qui n’ont pas acheté d’immobilier avec des rendements faibles n’ont pas eu à supporter cette baisse. De ce fait, nombre de SCPI, à la recherche de rendement, ont préféré se tourner vers certaines métropoles régionales. D’une manière générale, et comme toujours, les actifs les plus touchés sont ceux acquis durant les deux dernières années et qui ne respectent pas certains fondamentaux (situation, emplacement, niveaux de loyer et de prix pérennes sur le long terme).

D’ailleurs, les SCPI performantes sur le long terme ont en général limité la chasse aux opportunités immobilières qu’elles étaient en mesure d’acquérir, se refusant d’acheter des biens aux rendements insuffisants vendus à des prix excessifs. Elles ont ainsi réalisé des investissements à des prix raisonnables, car les loyers permettaient d’atteindre des rendements élevés, supérieurs à 8 %.

L’immobilier d’entreprise et commercial subit bien entendu les conséquences de la raréfaction du crédit, ce qui se traduit par une baisse importante des volumes de transactions. De ce fait, l’ajustement des prix se fait à la baisse, ce qui devrait permettre une reprise de l’investissement à la fin du premier semestre de cette année. Le secteur du bureau est cyclique. En période de crise, les locataires déménagent, renégocient les baux, etc. Ainsi, les loyers baissent et la valeur des locaux également, ce qui permet ensuite aux SCPI qui disposent de trésorerie de réaliser de bonnes opérations.

Sur ce secteur, il convient toutefois d’être prudent. Il est important de vérifier que la SCPI a une politique de rigueur dans le suivi des locataires. Lorsque ces critères sont réunis, de bonnes affaires pourront être réalisées.

Les SCPI détentrices de murs de magasins sont plus sereines face à la crise

La valeur des parts des SCPI spécialisées dans le commerce devrait être peu affectée par le ralentissement économique, car ce secteur est peu cyclique et plus protégé que celui des bureaux. Les loyers devraient rester stables, sauf pour ceux des centres commerciaux qui comportent une part variable selon le chiffre d’affaires. Ces derniers pourraient donc subir une baisse.

Ce type de SCPI est considéré comme une valeur refuge. En effet, le locataire, un commerçant, fera tout ce qu’il peut pour payer son loyer, car sa boutique, c’est son fonds de commerce, l’endroit où vient sa clientèle. Il n’a pas le choix. Contrairement aux bureaux, le boulanger ne peut pas prendre un local au quatrième étage, même s’il est moins cher. Jusqu’à présent, la valeur de ces actifs n’a d’ailleurs pas baissé. Seules les grandes enseignes, qui ont accepté des loyers élevés, sont susceptibles d’être impactées. Les SCPI investies en boutiques et en commerces ont démontré leur capacité de résistance lorsque l’environnement économique se dégrade. Ainsi, le rendement qu’elles ont dégagé en moyenne est de 5,92 % en 2008 et la revalorisation de la part atteint 3,36 %. Quelques-unes, bien entendu, ont fait mieux. Les meilleures affichent d’excellentes performances et depuis de nombreuses années. Parmi celles-ci, certaines ont délivré des rendements globaux (loyer et revalorisation de la part) compris entre 10 et 15 %. Dans ces cas-là, le marché de la revente des parts est resté équilibré et stable, en dépit de la crise financière !

La stratégie de ces SCPI s’est notamment traduite par une recherche de loyers peu élevés, donc présentant un risque locatif moindre et susceptibles d’être revalorisés, mais aussi avec des valeurs d’acquisition moins chères. Ces bons résultats permettent à ces SCPI de continuer à collecter. Elles pourront ainsi saisir des opportunités à contre-cycle, dans la mesure de leurs besoins, en réalisant des achats avec des rendements intéressants, de l’ordre de 8 à 8,50 %, voire jusqu’à 9 à 10 %.

Actuellement, mieux vaut panacher les deux solutions

Dans ce contexte, il convient d’affecter les deux tiers de son investissement aux SCPI dont le patrimoine est majoritairement composé de commerces, car elles présentent un caractère défensif. Le solde (un tiers) sera alloué à des SCPI dont le patrimoine est essentiellement investi en bureaux.

D’une manière générale, l’immobilier reste une valeur refuge. Le souscripteur reçoit des loyers réguliers et le risque de perte en capital sur le long terme est limité. Les SCPI de commerces et de bureaux comme produits de rendement demeurent attractives et tout repli du prix des parts devra être mis à profit pour investir. Il faudra privilégier celles qui offrent une mutualisation des risques locatifs et une diversification géographique.

Il est également utile de s’assurer que les sociétés choisies disposent de réserves et de trésorerie leur permettant, si nécessaire, de lisser les rendements et surtout de saisir des opportunités, comme réaliser des acquisitions à des conditions avantageuses.

Il convient en outre de s’assurer que les SCPI entretiennent leur patrimoine en réalisant des travaux, car cette démarche facilite la relocation ou le maintien des locataires et valorise le bien, ce qui permet d’affronter la concurrence dans de meilleures conditions. Et, bien entendu, mieux vaut préférer celles qui s’attachent à un suivi rigoureux des locataires.

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