L’investissement dans les résidences de tourisme implique de nombreux risques

Des courriels d’incitation à l’investissement dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) arrivent régulièrement dans les boîtes aux lettres. Avant de se lancer, la prudence est de mise. Des associations de propriétaires ont ainsi déposé plainte contre plusieurs enseignes qui n’ont pas pu respecter leur promesse. Cette promesse, c’est la garantie de location…

Avant tout, il convient de décortiquer le mécanisme de l’investissement dans les ZRR. La loi Demessine, applicable jusqu’en 2012, cible ces secteurs. Le principe est d’acheter un bien immobilier dans une résidence de tourisme située dans un secteur à revitaliser, à la campagne pour résumer. Cette acquisition permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 25 000 € sur six ans, l’investissement étant plafonné à 100 000 €.

Une économie certes intéressante, mais pas sans risque. Il faut se demander pourquoi l’Etat se montre aussi généreux en matière de cadeaux fiscaux liés à un investissement locatif. En fait, il s’agit d’un transfert de risque. Le succès ou l’échec de l’opération est supporté par l’investisseur.

Le propriétaire peut être forcé de baisser le loyer

Le risque est en premier lieu celui de la zone à revitaliser. Il doit y avoir des raisons pour expliquer l’insuffisance de l’activité économique et touristique. Par ailleurs, les résidences sont vendues sous un système de package. L’opérateur garantit le montant du loyer pendant neuf ans. Il faut en effet pouvoir louer durant cette période pour bénéficier de l’avantage fiscal, la fameuse réduction d’impôt. Dans le cas contraire, ce dernier est repris par l’administration fiscale. Ainsi, si l’investisseur ne peut pas louer plus d’un an, il doit le rembourser. Or cette situation se produit plus souvent qu’on ne l’imagine, en raison de la crise. En particulier, le gestionnaire, qui est l’interlocuteur de l’investisseur, peut ne pas trouver preneur au prix du loyer fixé et garanti à l’origine. Dans ce cas, il oblige le propriétaire à le baisser, parfois jusqu’à 40 %. S’il refuse, il se trouvera dans une mauvaise posture vis-à-vis de l’administration fiscale si le gestionnaire cède le bail à un autre, qui présente encore moins de garanties, mais aussi vis-à-vis de ses propres remboursements. En effet, les montages comprennent un endettement par la prise d’un crédit. L’investisseur ne peut pas revendre avant neuf ans, voire au-delà. Il n’est pas propriétaire des parties communes, des locaux d’activité (piscine par exemple) qui sont la propriété de l’exploitant. Il est donc impossible de transférer ce qui fait l’intérêt même de la résidence avec services.

L’investissement Demessine est donc assorti de nombreux risques et contraintes. L’investisseur, qui paye souvent le bien plus cher que le prix du marché, ne maîtrise pas grand-chose. Il faut donc bien réfléchir avant de se lancer dans l’aventure… car c’est bien le terme approprié. Au final, c’est toujours l’investisseur qui paie.