Quelles précautions prendre lors de l’achat d’un terrain ?

Le premier élément à trouver est, bien entendu, le terrain. Il faut le sélectionner avec soin, car il conditionne en grande partie la réussite de l’opération. La nature du terrain, la configuration de la parcelle et les données administratives qui y sont liées détermineront l’architecture de la maison. Il est donc prématuré de dessiner un plan ou de choisir un modèle de construction avant de disposer du terrain.

1 QUELS SONT LES CRITÈRES DE CHOIX ?

L’emplacement du terrain doit être choisi avec le même soin que celui qui préside à la sélection d’un appartement. Il doit être adapté aux besoins et au mode de vie du futur propriétaire. La localisation doit tenir compte de la proximité des commerces, des moyens de transports en commun, des réseaux routiers, des établissements scolaires (quand le foyer comprend des enfants), etc. Comme pour un logement, l’orientation et l’exposition ont également leur importance.

2 LOTISSEMENT OU TERRAIN ISOLÉ ?

Les candidats à l’acquisition ont généralement le choix entre deux solutions : l’achat d’un terrain dans un lotissement ou d’un terrain isolé. Le lotissement offre certaines garanties en matière de viabilisation (raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, etc.) et de constructibilité. Mais il impose aussi certaines contraintes. Le règlement du lotissement comporte en effet des règles qui s’ajoutent à celles du plan d’occupation des sols (POS). La construction devra donc respecter les normes précisées non seulement en termes architecturaux (matériaux, couleurs, surface, etc.), mais souvent aussi pour l’environnement immédiat de la maison (boîte aux lettres, clôture, etc.). La plupart du temps, un cahier des charges impose également certaines obligations de vie collective (entretien du jardin, par exemple). A l’inverse, l’achat d’un terrain isolé offre une plus grande liberté. Mais c’est aussi une démarche plus risquée qui présente moins de garanties sur la nature du sol ou encore la dimension de la parcelle.

3 QUELS DOCUMENTS CONSULTER ?

Qu’il s’agisse d’un lotissement ou d’un terrain isolé, la première démarche est de demander un certificat d’urbanisme à la mairie. Ce document confirmera le caractère constructible du terrain et les différentes normes architecturales à respecter (forme de la toiture, couleur des matériaux, etc.), précisera les règles de densité de construction par rapport à la surface, ainsi que les contraintes d’aménagement des abords.

Il convient également de consulter le POS ou PLU (plan local d’urbanisme) qui renseignera sur les règles de construction applicables localement. Cela permet de vérifier l’évolution prévue de l’environnement pour s’assurer, par exemple, que la parcelle voisine de la future maison n’abritera pas bientôt un immeuble. Cette consultation sert également à contrôler la nature des éventuelles servitudes d’utilité publique (passage des canalisations, des lignes d’électricité, etc.) ou privées (comme un droit de passage). Ceux qui envisagent l’achat dans un lotissement doivent, bien entendu, se procurer le règlement et le cahier des charges, ainsi que l’arrêté de lotir, délivré au lotisseur par les services de l’urbanisme, qui détaille les travaux et les aménagements prévus (voirie, éclairage, etc.). Il est également important de prendre en considération les futures charges collectives, qui dépendent de la nature des parties communes : sont-elles privées (les propriétaires doivent alors en assurer l’entretien) ou publiques (leur entretien est alors à la charge de la commune, mais elles sont dans ce cas ouvertes à tous) ?

4 QUELLES SONT LES ÉTAPES À RESPECTER ?

La première étape consiste à vérifier la surface exacte du terrain et ses limites, surtout s’il n’est pas situé dans un lotissement. Les indications portées sur le cadastre sont souvent insuffisantes. Dans le doute, mieux vaut faire effectuer un “bornage”. Cette opération, qui consiste à délimiter le terrain par des bornes, est réalisée par un géomètre-expert qui consulte les titres de propriété concernés, y compris ceux des voisins. Une fois le procès-verbal établi, l’ensemble des intéressés signent le document qui établit définitivement la surface de la parcelle concernée. Il est ensuite conseillé de déposer ce document au fichier des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers. Il peut arriver que les voisins s’opposent au bornage. Il faut alors saisir le tribunal d’instance qui désignera un expert chargé de l’opération, le coût de celle-ci étant alors partagé entre les intéressés.

L’étape suivante concerne la nature du sol et du sous-sol, un critère fondamental. Si les renseignements pris auprès des voisins ou de la mairie semblent douteux ou insuffisants, l’investissement dans une étude spécifique confiée à un expert est préférable. Elle est certes onéreuse, mais permet d’éviter les mauvaises surprises au moment de la construction, qui se traduisent par des surcoûts non négligeables. Quand le terrain est isolé, il faut en outre se renseigner sur le coût des différents branchements aux réseaux d’eau et d’électricité. La dernière étape est celle de la procédure d’achat. Sur le plan formel, elle est identique à celle d’un logement : signature d’un avant-contrat, suivie de la signature de l’acte authentique. Comme dans tous les achats immobiliers, il convient d’examiner avec soin le contenu de l’acte et de vérifier qu’il précise l’ensemble des frais et des taxes, ainsi que les éventuelles servitudes, et décrit exactement le terrain. L’avant-contrat doit également préciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les habituelles conditions suspensives : la vente ne sera définitive qu’après l’obtention du certificat d’urbanisme, du permis de construire et des éventuels prêts par l’acheteur.

5 QUELLE EST LA FISCALITÉ DES TERRAINS À BÂTIR ?

Les terrains à bâtir supportent une fiscalité un peu particulière. En effet, leur acquisition est soumise soit au droit d’enregistrement, soit à la TVA.

L’acquisition de terrains par des personnes physiques pour la construction d’immeubles d’habitation affectés à leur usage privatif (pour y habiter ou pour les louer) est exonérée de TVA, mais soumise en contrepartie au droit départemental d’enregistrement de 3,60 % (auquel s’ajoutent les taxes additionnelles), soit un taux global d’imposition de 5,09 %.

Dans tous les autres cas, la TVA immobilière s’applique au taux normal de 19,60 %, en règle générale (8,5 % pour les Dom-Tom), et au taux réduit de 5,5 % pour les terrains cédés à un organisme HLM ou à une personne bénéficiant d’un prêt locatif aidé (à l’exclusion des personnes bénéficiant d’un prêt à 0 %).

• Renseignements : Cabinet Egyde, tél./fax : 02 47 27 15 86, e-mail : bchardon@egydepatrimoine.com