Entre le crédit amortissable ou in fine, le choix n’est pas si simple

Dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs (société civile immobilière, loi Scellier ou location meublée non professionnelle), la question du financement, amortissable ou in fine, se pose régulièrement. Dans le premier cas, capital et intérêts sont remboursés dans chacune des mensualités. Dans le second, seuls les intérêts sont payés tous les mois et, pour le capital, un contrat d’assurance-vie, apporté en garantie, servira à le rembourser au terme.

Plusieurs critères de comparaison entre ces deux types de prêts

• Le taux des prêts : il existe un écart en faveur du crédit amortissable, de l’ordre de 0,45 ou 0,55 %, quand il est possible d’apporter, dans le cadre d’un crédit in fine, au moins 30 % du montant du prêt en assurance-vie. Cet écart peut aller jusqu’à 1 ou 1,35 % si l’apport n’est que de 10 %! Ainsi, il convient d’apporter 30 %, sinon mieux vaut oublier le crédit in fine, sauf à réaliser une forte défiscalisation. Sont évoqués ici des prêts sans domiciliation de revenus (en gardant sa propre banque). Sur dix ans, il est possible d’obtenir 3,30 % en crédit amortissable, 3,85 % avec 30 % d’assurance-vie en in fine et 4,65 % avec 10 % d’assurance-vie. Sur quinze ans, les taux passent à 3,75 % en crédit amortissable, 4,20 % avec 30 % d’assurance-vie et 4,75 % avec 10 % d’assurance-vie. Sur vingt ans, ils sont de 3,85 % en crédit amortissable, 4,35 % avec 30 % d’assurance-vie, mais 4,95 % avec 10 % d’assurance-vie.

• Le taux de rémunération de l’épargne : plus il est élevé, moins il est nécessaire d’apporter des capitaux et plus le coût d’acquisition du bien baisse ! Attention toutefois aux simulations fantaisistes, avec déception garantie à la clé…

• La durée des prêts : plus elle est longue, plus le coût sera lourd si le taux est élevé. Mais plus elle est longue, plus la capitalisation joue en faveur de l’emprunteur.

• La défiscalisation possible : plus elle est importante, plus le choix du crédit in fine est justifié. Elle doit venir compenser largement le coût plus élevé de ce dernier.

L’intérêt de choisir une formule plutôt qu’une autre par l’exemple

• Le Dr B réalise un investissement d’un montant de 165 842 € (tous frais compris) en Scellier intermédiaire à Maisons-Alfort (métro Ecole vétérinaire).

Des simulations de son projet de financement sont effectuées sur quinze ans, en crédit amortissable au taux de 3,75 % hors assurance (HA). Les économies d’impôts sont alors estimées à 61 851 € et le coût de l’opération à 82 155 €, pour un bien acquis 165 842 €. En crédit in fine au taux de 4,20 % HA, avec un apport en assurance-vie de 50 000 €, les économies d’impôts sont estimées à 81 332 € et le coût de l’opération à 70 172 €, pour un bien acquis 165 842 €.

• Le Dr F réalise un investissement d’un montant de 100 000 € (tous frais compris) en société civile de placement immobilier Scellier intermédiaire sur douze ans, avec un patrimoine immobilier constitué sur la région parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois. L’intérêt est notamment une réduction fiscale l’année de souscription. Des simulations de son projet de financement, effectuées sur douze ans en crédit amortissable au taux de 3,75 % HA, donnent des économies d’impôts de 26 105 €, et le coût de l’opération est estimé à 50 422 € pour des parts acquises 100 000 €. En crédit in fine, au taux de 4,20 % HA avec un apport en assurance-vie de 30 000 €, les économies d’impôts sont estimées à 40 150 € et le coût de l’opération à 43 402 €, pour des parts acquises 100 000 €.

• Le Dr H réalise un investissement d’un montant de 222 653 € (tous frais compris) dans une résidence pour personnes âgées dépendantes bien située, à 5 km du centre de Cannes, avec un loyer garanti de 4,60 % nets en location meublée non professionnelle. La réduction d’impôt est de 25 % sur neuf ans (avec récupération de la TVA de 19,60 %). Les simulations de son projet de financement sur vingt ans, en crédit amortissable au taux de 3,85 % HA, donnent des économies d’impôts de 19 701 € et un coût de l’opération estimé à 112 689 €, pour un bien acquis 222 653 €. En crédit in fine, à un taux de 4,35 % HA avec un apport en assurance-vie de 67 000 €, les économies d’impôts sont estimées à 52 637 € et le coût de l’opération à 98 073 €, pour un bien acquis 222 653 €.

Ainsi, même avec une rémunération faible de l’épargne (3,5 % l’an), le crédit in fine apparaît comme la solution la plus efficace, avec au moins 30 % d’apport en assurance-vie. Et il n’est pas interdit de rêver à ce que serait le résultat si la rémunération était supérieure… Plus raisonnablement, cela permet de se constituer un capital ou des revenus au moindre coût pour la retraite. Et il est clair que nous allons en avoir besoin, alors autant faire dans l’efficace !

• Renseignements : Patrimoine premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com