Pour quelles raisons acheter ou vendre en viager ?

D’aucuns se souviennent du film réalisé par Pierre Tchernia avec Michel Serrault et Michel Galabru ou de l’anecdote autour de Jeanne Calment, doyenne de l’humanité décédée à 122 ans, et de son notaire. Rappelons que le viager est une variante de la vente immobilière, qu’elle résulte de la rencontre d’un vendeur et d’un acheteur, et que les deux parties s’accordent sur des modalités qui leur conviennent.

1 QUI SONT LES ACTEURS ?

Le vendeur, également appelé “le crédirentier”, car il sera le créditeur de la rente, souhaite vendre un bien immobilier et s’assurer en même temps un complément de revenus à vie.

L’acheteur, appelé “le débirentier”, car il sera le débiteur de la rente, souhaite acquérir un bien à moindre prix, en contrepartie du versement d’une rente jusqu’au décès du crédirentier. Pour lui, c’est un “pari”. En effet, plus la durée de versement de la rente est courte, plus son investissement est rentable.

2 QUELLES SONT LES NOTIONS IMPORTANTES EN JEU ?

Le bouquet représente le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Il comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Une fois le bouquet versé, le prix de vente sera réduit d’autant. Dans un deuxième cas, si une rente est versée, le montant du bouquet viendra en déduction du prix d’achat. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, il est versé à la signature du contrat chez le notaire. Il doit être équilibré, tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée. Son montant ne dépasse pas, en règle générale, 30 % de la valeur occupée du bien.

La rente viagère est une somme périodiquement versée jusqu’au décès du crédirentier. Le débirentier s’engage à la verser au bénéficiaire en échange du bien immobilier. Elle est aussi appelée “arrérage”. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes : dans ce cas, lors du décès d’un des deux époux, elle continue à être versée au conjoint survivant. Plusieurs critères définissent le montant de la rente. Elle est librement établie entre les parties, suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier et en tenant compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur. La rente du crédirentier est généralement révisée chaque année. Par ailleurs, la garantie d’hypothèque sur la maison en cas de non-paiement de la rente par le débirentier protège le vendeur.

La réserve d’usufruit est inscrite sur le contrat, elle représente le droit de jouir du bien sans en être propriétaire. Le crédirentier peut, à n’importe quel moment, renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son propriétaire.

3 QUELS SONT LES SCÉNARIOS ENVISAGEABLES ?

La vente d’un bien peut se faire en viager libre ou en viager occupé. Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose complètement du bien et l’occupe, ou le loue, comme il l’entend. En compensation, il doit s’acquitter de tous les travaux, frais d’entretien, charges, etc. Le viager libre reste rare, il représente environ 5 % du marché. Le bouquet et la rente viagère sont supérieurs au viager occupé, car la répartition se fait différemment. Dans le cas d’un viager libre, le taux de la rente est établi par rapport à l’espérance de vie du vendeur. Le prix du viager libre est converti intégralement en rente, alors que le prix du viager occupé se découpe en rente et en bouquet (qui compense le “prix” de l’occupation).

L’un comme l’autre garantissent au vendeur le versement d’une rente viagère jusqu’à son décès.

4 QUEL EST LE PRIX D’UN VIAGER ?

Le montant de la rente viagère est déterminé par le prix de vente du bien immobilier. Pour calculer le montant de la rente, il faut déduire le bouquet, afin d’obtenir un solde. Ce solde est réglé par versement mensuel, trimestriel ou annuel, selon l’accord passé entre l’acheteur et le vendeur.

Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet devrait être élevé. Son montant est fixé d’un commun accord entre les deux parties.

En résumé, le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du Code civil) et dépend :

– de la valeur du bien libre ;

– de l’âge du vendeur (ou des vendeurs), deson sexe et de son espérance de vie ;

– du montant du bouquet éventuel.

Habituellement, le calcul s’effectue suivant le tableau des coefficients diviseurs, produit par les compagnies d’assurances (^{voir tableau}).

5 QU’EN EST-IL DE LA FISCALITÉ ?

L’avantage fiscal est indéniablement un atout de la rente viagère, qui permet un abattement de 70 % (maximum) de la part imposable. De plus, le bouquet peut faire l’objet d’une donation aux enfants avec un avantage fiscal qui peut atteindre 150 000 €.

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt, comme les revenus. La part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable. Les rentes viagères sont considérées par l’administration fiscale comme des revenus imposables, de la même manière que les “traitements, salaires et pensions”. Seule la fraction qui correspond aux intérêts du capital est imposable. Elle varie selon l’âge du vendeur au moment où il touche la rente. Elle est fixée à :

– 70 % si le crédirentier est âgé de moins de cinquante ans ;

– 50 % s’il est âgé de cinquante à cinquante-neuf ans inclus ;

– 40 % s’il est âgé de soixante à soixante-neuf ans inclus ;

– 30 % s’il est âgé de plus de soixante-neuf ans.

Pour les ménages, l’âge du plus âgé est retenu, même après son décès. Il faut préciser que la date d’entrée en jouissance d’une rente viagère est celle du premier versement de l’arrérage.

Outre les différents prélèvements sociaux, la fiscalité avantageuse du viager immobilier est incitative pour le vendeur. Cependant, elle est moins attractive pour les investisseurs, ce qui est dommageable pour le marché du viager immobilier.

Toutefois, les tribunaux peuvent annuler le contrat si le vendeur décède dans les vingt jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature de l’acte, et même si le décès alieu plus de vingt jours après, quand il est prouvé que l’acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un “aléa”. Ainsi, la vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien.

Le viager semble être plus attrayant et plus sécurisant pour le vendeur que pour l’acheteur. Cependant, si l’acheteur accepte le risque, il peut faire une bonne affaire et, dans le même temps, améliorer sensiblement le quotidien du vendeur, tout en lui permettant de rester chez lui.

• Renseignement : Cabinet Egyde, tél/fax : 02 47 27 15 86 bchardon@egydepatrimoine.com