Contester les charges passe souvent par la voie judiciaire

Etre copropriétaire, que ce soit de son logement ou de ses locaux professionnels, consiste certes à être associé à la gestion de l’immeuble, mais également à payer des charges selon un règlement intérieur dont, le plus souvent, la rédaction nous a échappé. Le résultat, c’est qu’un copropriétaire peut avoir à payer plus qu’il ne le devrait normalement. Pour autant, la loi de 1965, maintes fois modifiée, n’accorde que peu de recours, préférant la stabilité à la contestation.

Au-delà de la simple rectification d’une erreur matérielle, qui ne pose pas de souci – le plus souvent via une intervention auprès du syndic –, un réel contentieux est souvent délicat… et long !

Un vote à l’unanimité ou une action en révision pour les nouvelles copropriétés

La modification de la répartition des charges au sein d’un immeuble suppose en effet un vote en assemblée générale à l’unanimité. Autrement dit, c’est “mission impossible”, sauf dans des cas limités (par exemple en contrepartie de l’autorisation donnée à un copropriétaire d’annexer une partie commune, d’utiliser le jardin ou le toit terrasse à titre privatif, etc.). Le copropriétaire contestataire, quels que soient ses arguments, a peu de chance d’aboutir à un tel vote. La voie judiciaire est alors la seule issue, devant le tribunal de grande instance (avec un avocat), mais il y a un risque d’appel, voire de pourvoi en cassation.

Une « action en révision » est prévue par la loi, mais avec des conditions drastiques. Elle doit être introduite soit dans les cinq ans de la publication du règlement au fichier immobilier, soit dans les deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux (hors donation ou héritage) intervenue depuis cette publication. Cela ne concerne donc que les nouvelles copropriétés. Autre condition : il faut que le plaignant prouve soit que sa quote-part est supérieure d’au moins un quart à ce qu’il devrait payer, soit que la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure d’un quart.

Les règlements postérieurs au 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments pris en compte et la méthode de pondération (taille du lot, situation en étage, exposition, etc.) pour la répartition des charges, ce qui simplifie le calcul. Pour les plus anciens, la preuve reste évidemment délicate à apporter, sauf en cas d’abus manifestes.

Les clauses illicites sont supposées n’avoir jamais existé

De nombreux règlements anciens, jamais révisés, comportent des clauses qui étaient ou sont devenues illicites en matière de répartition des charges. C’est la voie royale de la contestation, puisque la Cour de cassation n’assortit le contentieux d’aucun délai et juge qu’une clause illicite est supposée n’avoir jamais existé : elle est donc annulée, le copropriétaire est remboursé du trop-payé et le juge fixe une nouvelle répartition qui s’impose à tous.

Selon la jurisprudence, une clause illicite est une disposition du règlement intérieur qui est contraire aux impératifs de base de la loi de 1965 (ce qu’on appelle “l’ordre public”). Cela peut être une répartition des charges qui ne tient pas compte de la taille des lots, l’obligation faite au copropriétaire du rez-de-chaussée de financer l’ascenseur dont il n’a aucun besoin, une répartition des charges d’ascenseur (le must en matière de contestation) sans péréquation selon les étages desservis, l’absence de mode clair de répartition des charges de chauffage, etc.

Ce type de litige nécessite l’assistance d’un professionnel au fait de la copropriété, car la jurisprudence est abondante et subtile. Tout dépend donc, financièrement, de l’importance du litige.