Animal et habitat collectif ne font pas toujours bon ménage

1 LE LOCATAIRE A-T-IL LE DROIT DE POSSÉDER UN ANIMAL DE COMPAGNIE ?

Le cas du locataire est le plus classique et celui pour lequel les dispositions légales sont le plus facilement accessibles. La législation relative aux baux d’habitation repose sur la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948, elle-même complétée et modifiée par la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, qui contient des dispositions sur la détention des animaux. Selon les termes de l’article 10 de cette loi, « est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». Le principe est dès lors posé : un locataire est libre de détenir un animal, à condition de respecter la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.

Vingt-neuf ans plus tard, le principe est néanmoins entaillé par la loi du 6 janvier 1999 sur les chiens dangereux et errants, qui complète ainsi l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 : « Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L.211-12 du Code rural et de la pêche maritime. »

Les chiens de deuxième catégorie sont donc épargnés. Attention, ils n’en demeurent pas moins soumis, comme toutes les autres races, à l’article L.211-16 III du Code rural, qui dispose qu’« un bailleur ou un copropriétaire peut saisir le maire en cas de dangerosité d’un chien résidant dans un des logements dont il est propriétaire. Le maire peut alors procéder, s’il le juge nécessaire, à l’application des mesures prévues à l’article L.211-11 ».

En conclusion, le locataire est protégé par la loi s’il use paisiblement de son logement, à condition de ne pas détenir un chien de première catégorie.

2 QUELS SONT LES DROITS DU COPROPRIÉTAIRE QUI POSSÈDE UN ANIMAL FAMILIER ?

Ce cas est moins souvent abordé et pourtant tout autant sujet à d’importants litiges. Celui qui se porte acquéreur d’un bien immobilier appartenant à une copropriété est contraint de respecter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi impose la rédaction d’une charte de l’immeuble appelée « règlement de copropriété ». Elle décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Document conventionnel et privé, puisqu’il est le résultat des décisions prises par les copropriétaires, il doit malgré tout ne contenir que des clauses conformes à l’ordre public et aux bonnes mœurs.

Voici un exemple de clause susceptible d’être incluse dans un tel règlement aux paragraphes “destination de l’immeuble”, “conditions de jouissance des parties privatives et communes” et donner lieu à litige : « Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service.

Tous bruits ou tapages nocturnes et diurnes sont formellement interdits.

Les chiens, les chats et autres animaux familiers sont tolérés, étant entendu que toutes dégradations causées par eux resteront à la charge de leurs propriétaires. En aucun cas, ces animaux ne devront errer dans les parties communes ni y répandre leurs déjections. Ces derniers devront être systématiquement tenus en laisse à l’intérieur des parties communes. La détention d’un animal familier ne devra pas entraîner un trouble anormal pour les autres copropriétaires. Tout animal dangereux, en particulier tout chien dit d’attaque, de garde ou de défense, est interdit (article L.211-12 du Code rural). »

Dans cet exemple réel de clause, la dernière phrase pose incontestablement problème. En visant les chiens d’attaque, ceux de garde et de défense, ce règlement fait référence à la fois aux chiens de première et deuxième catégories, selon l’article L.211-12 du Code rural. Une telle clause est donc parfaitement contraire, pour la deuxième catégorie seulement, à la loi du 9 juillet 1970. Est-elle pour autant automatiquement nulle, donc inapplicable et non opposable aux habitants de ladite copropriété ? La réponse est non. En effet, contrairement à bien d’autres clauses abusives, celle d’un règlement de copropriété qui ne respecte pas les dispositions légales impératives n’est pas automatiquement dépourvue de tout effet. Sans l’intervention d’un des membres de la copropriété, elle est même tout à fait valable.

3 DANS CE CAS-LÀ, QUELS SONT LES RECOURS POSSIBLES ?

Deux solutions s’offrent alors au propriétaire d’un chien de deuxième catégorie qui souhaite mettre le règlement en conformité avec la loi : faire modifier à l’amiable le règlement ou obtenir la nullité de la clause en justice. Le premier cas est, en théorie, tout à fait envisageable, car le règlement de copropriété n’est pas un document immuable. Sa modification est possible, mais doit être approuvée selon une procédure stricte qui exige le vote de la modification par l’assemblée générale des copropriétaires. En réalité, il est difficile d’imaginer une assemblée voter un tel changement.

A défaut d’accord amiable, la procédure judiciaire vise à faire déclarer la clause comme non écrite, devant le tribunal de grande instance dont dépend l’immeuble. La jurisprudence confirme cette option et rappelle, dans un arrêt de la Cour de cassation du 21 juin 2006, « que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge ». Cette solution paraît lourde, mais reste parfois le seul moyen d’agir contre des préjugés sans risquer une condamnation à tort émanant des autres copropriétaires.