Que se cache-t-il vraiment sous un projet d’acquisition ?

1 QU’APPELLE-T-ON CRÉDIT AMORTISSABLE ?

Il s’agit d’un prêt dans le cadre duquel vous remboursez le capital et les intérêts simultanément. Au départ et durant un certain nombre d’années, les intérêts payés sont plus importants que le capital remboursé. Mais la situation s’inverse progressivement, pour en arriver à des échéances où le montant du capital remboursé dépasse celui des intérêts payés. En général, cette formule est bien connue pour être souvent utilisée dans le cadre du financement de la résidence principale.

2 QUELLES GARANTIES DEMANDERA LA BANQUE ?

Généralement, l’établissement bancaire exige une hypothèque ou une caution logement. Le coût est pratiquement identique, mais avec la caution logement, vous pouvez récupérer jusqu’à 75 % des frais payés au terme du prêt.

3 QU’EST-CE QU’UN ADOSSEMENT ?

Il s’agit du versement d’une somme, de l’ordre de 30 % (cela peut être moins, mais c’est plus rare) à 50 % du montant emprunté (cela peut être davantage), et de primes mensuelles capitalisées sur un contrat d’assurance-vie, afin de constituer le capital à rembourser au terme. Cette garantie apportée à la banque n’exclut pas l’hypothèque ou la caution logement.

4 QU’APPELLE-T-ON UN CRÉDIT IN FINE ?

Durant toute la durée du prêt, vous ne payez que des intérêts. Le capital, quant à lui, est remboursé au terme, grâce à l’adossement constitué.

5 LE CRÉDIT IN FINE EST-IL DANGEREUX ?

Non, si les choses sont faites correctement et qu’il est adapté à votre situation. Il est toutefois conseillé d’apporter à votre adossement une somme suffisante dès le départ (afin de prévoir le remboursement du capital au terme), en restant prudent dans le choix de vos placements et en surveillant, bien entendu, leur évolution.

6 QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACHETER AVEC UN PRÊT IN FINE ?

En matière d’investissement locatif, les intérêts sont intégralement déductibles des recettes. Un crédit in fine qui génère plus d’intérêts qu’un prêt amortissable permet donc de gommer fiscalement les recettes de votre investissement et, éventuellement, vos autres revenus fonciers excédentaires. De plus, s’il s’agit d’un investissement défiscalisant, vous profitez de l’avantage fiscal. Un prêt in fine vous permet également, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), de bénéficier de revenus défiscalisés après le remboursement du prêt (durant encore quelques années). Il est déconseillé de financer l’achat de sa résidence principale en crédit in fine, car déduire les intérêts n’est pas possible.

A titre d’exemple, le Docteur V souscrit pour 80 000 € de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Scellier BBC (bâtiment basse consommation). Il s’interroge sur le choix du financement. Deux simulations sont effectuées. En crédit amortissable, il réalise 15 304 € d’économies d’impôts et l’opération lui coûte 52 716 € avec un effort d’épargne de 338 € par mois durant douze ans. En crédit in fine, il apporte 45 000 €. Il réalise 22 192 € d’économies d’impôts. L’opération lui coûte 48 742 € et l’effort d’épargne est estimé à 24 € par mois.

Le bénéfice obtenu en faveur du crédit in fine sera d’autant plus important que le taux d’emprunt est faible, que la tranche marginale d’imposition est élevée et que le pourcentage de rémunération de l’épargne est important.

Il convient de préciser qu’un investissement immobilier dans un bâtiment basse consommation dispose d’un potentiel de valorisation plus élevé à long terme, car il est économe en énergie. Or, la question des économies d’énergie deviendra malheureusement de plus en plus cruciale pour nos sociétés.

7 QUEL EST L’IMPACT D’UNE HAUSSE DES TAUX DE 0,5 % SUR MA MENSUALITÉ ?

Envisageons deux cas. Premièrement, vous empruntez 250 000 € sur quinze ans à 3,5 % en janvier 2011. Deuxièmement, vous réalisez la même opération en mars, au taux de 4 %. Dans le premier cas, votre mensualité sera de 1 782 €, soit 21 384 € par an et 320 762 € sur quinze ans. Dans le second cas, cette mensualité sera de 1 843 €, soit 22 117 € par an et 331 754 € sur quinze ans. Donc, plus les taux montent, plus l’annuité à payer est élevée et plus votre capacité d’endettement, donc d’investissement, se réduit.

• Renseignements : Patrimoine premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com