Ce qu’il faut savoir pour investir dans les SCPI

Les SCPI sont des parts de sociétés civiles qui ont acquis un patrimoine immobilier. Le souscripteur achète donc une fraction de ce patrimoine pierre (d’où l’expression “pierre papier”). L’an passé, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), elles ont engrangé une collecte record de 2,46 milliards d’euros. Leur rendement reste confortable avec un taux de 5,6 % servi, en moyenne, en 2010. Elles ne sont pas cotées en Bourse.

Créées il y a quarante ans, les SCPI suscitent de plus en plus l’intérêt parce qu’elles cumulent à la fois les attraits de l’immobilier, valeur refuge par excellence dans un contexte d’incertitude, et ceux de l’intermédiation, qui permet d’optimiser les intérêts des investisseurs.

Deux grandes familles de SCPI se partagent la collecte

Les SCPI généralistes forment le gros du bataillon. Elles sont, par exemple, investies en bureaux et en murs de boutiques. Elles n’offrent aucun avantage fiscal particulier. Ces SCPI classiques ont la préférence des épargnants pour se constituer un patrimoine pierre ou un complément de retraite. Elles ont totalisé 1,50 milliard de collectes.

L’autre famille est constituée des SCPI fiscales, dont l’achat permet de profiter d’économie d’impôts sur le revenu. Il s’agit, par exemple, du dispositif Scellier (920 millions d’euros de collecte en 2010) : en plus de la réduction fiscale lors de l’achat d’un appartement neuf pour le louer pendant neuf ans, les SCPI investies dans ce dispositif permettent aussi une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour les SCPI Scellier, deux taux de réduction s’appliquent. Le premier concerne les logements BBC (bâtiment basse consommation) : la réduction est de 22 % du montant de la souscription avec, comme pour un investissement direct, un plafond de 300 000 € par année. Pour les programmes non BBC, la réduction est de 13 %. Cela correspond à une réduction maximale de 7 333 € pour les SCPI Scellier aux normes BBC et 4 333 € pour les autres.

Les SCPI Scellier ne sont pas les seules SCPI fiscales. Il existe une autre famille, les SCPI Malraux, dont la particularité est l’achat de parts de SCPI investies dans la rénovation en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural. En échange, le souscripteur a la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt qui va, selon les opérations, de 27 % à 36 % du montant des dépenses de rénovation, dans la limite de 100 000 € par an. Bien entendu, si la SCPI, comme elle en a le droit, détient le minimum d’immeubles à rénover, soit 65 %, la réduction d’impôt sera abaissée d’autant. Elle pourra, suivant les opérations, être ramenée de 17,5 % à 23 %.

Faut-il investir dans les SCPI fiscales ?

Même si l’économie d’impôt est un argument qui emporte l’adhésion des Français, il faut tenir compte de plusieurs facteurs. Le premier est un engagement de conservation des parts pendant au moins neuf ans. Dans le cas contraire, l’avantage est repris par l’administration fiscale. De plus, comme il n’y a pas de marché secondaire, autrement dit de possibilité de revente des parts, il faut les conserver jusqu’à la liquidation de la SCPI, donc au minimum douze ou quinze ans. L’achat de SCPI fiscales comporte donc des contraintes. Mieux vaut acquérir des SCPI murs de boutiques, d’un bon rendement et qui trouvent davantage preneur sur le marché secondaire.