Comment réaliser un investissement efficace ?

Lorsque vous réalisez un investissement, vous souhaitez avant toute chose qu’il soit efficace. Mais, en plus d’être rentable, il peut également viser de multiples objectifs comme une réduction des impôts sur le revenu ou sur la fortune, voire une exonération, une donation aux enfants, un complément de revenus pour la retraite, etc. Bien entendu, il n’existe pas de placement miracle, simplement des produits avec des caractéristiques particulières qu’il faut savoir utiliser, dans la limite des possibilités qu’offrent les textes fiscaux.

1 COMMENT CHOISIR LE BON MONTAGE ET SELON QUELS OBJECTIFS ?

Rien ne vaut une étude concrète. Prenons le cas du docteur F, qui est encore en activité. Il souhaite prendre sa retraite dans une dizaine d’années et réaliser un investissement pour compléter ses revenus durant cette période, entre autres. Il cherche également à réduire ses impôts.

Le docteur F était jusque-là soumis à l’impôt sur la fortune. Mais avec le nouveau seuil de 1 300 000 €, à compter de septembre, il sera exonéré et souhaite pérenniser cette situation. Il envisage donc de faire une donation de 59 000 € à son fils unique, en essayant de profiter encore de la période de six ans avant l’application des nouveaux délais pour le rapport des donations (qui devraient être portés à dix ans).

Pour atteindre tous ses objectifs simultanément, il envisage de réaliser un investissement immobilier locatif, dans le cadre fiscal Censi-Bouvard. Le projet sélectionné, structurellement et économiquement porteur, est une résidence étudiante à Luminy, près des calanques à Marseille, un pôle de recherches et d’études supérieures qui regroupe huit mille étudiants et mille cinq cents chercheurs, seule résidence étudiante dans les parages… dans un environnement privilégié !

Ainsi, ce choix repose sur une demande locative forte sur le secteur qui n’est pas satisfaite.

Cet investissement délivre un revenu de 4 % revalorisé annuellement, ce qui permet au docteur F d’anticiper un revenu complémentaire régulier estimé à 5 324 € par an dans une dizaine d’années, pour sa retraite et sans souci de gestion.

Il pourra en outre bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’investissement, réparti sur neuf ans, de manière linéaire.

2 COMBIEN INVESTIR DANS UN TEL PROJET ?

Concrètement, l’investissement atteint 118 670 € tous frais compris (notaire et garantie du prêt) et la réduction d’impôt est estimée à 2 335 € par an pendant neuf années. Ainsi, durant cette période, les revenus sont en quelque sorte de 6 % presque nets, entre les 4 % de revenus de l’investissement et les 2 % de réduction d’impôt.

Ces revenus ne sont pas imposés si l’investissement est réalisé à crédit.

Le fils, à l’aide des capitaux reçus en donation, investit en indivision pour moitié dans la chambre d’étudiant. Il est majeur et rattaché au foyer fiscal de ses parents.

3 QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE L’ACHAT EFFECTUÉ ?

Au final, le docteur F a réduit son assiette imposable sur la fortune de 59 000 € et préparé sa transmission de patrimoine en réalisant une donation à son fils. Il a diminué ses impôts sur le revenu, car la réduction fiscale profitera à plein aux parents tant que le fils sera rattaché au foyer, pendant encore un bon nombre d’années. Le seul bémol concerne la retraite, car les parents ne percevront que la moitié des revenus complémentaires. Toutefois, leur fils touchera l’autre moitié, ce sera autant de moins qu’ils auront à lui verser pour l’aider à s’installer, par exemple, ce qui constitue donc un revenu indirect pour le couple F.

Le fils, quant à lui, bénéficiera pour moitié de revenus réguliers et sans souci. Lorsqu’il commencera à travailler, il sera détaché du foyer fiscal de ses parents et pourra bénéficier de la moitié de la réduction d’impôt.

Tous les objectifs du docteur F sont ainsi satisfaits.

Un tel projet peut être porteur avec un bon emplacement et un exploitant disposant de l’expérience et de la surface financière nécessaire. Il existe, bien entendu, d’autres possibilités d’investissements suivant le même montage, en résidence étudiante sur d’autres grandes métropoles ou avec des réductions d’impôt et des revenus plus importants, comme dans le cadre des Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), mais les budgets requis sont également plus élevés. L’essentiel est de répondre à ses objectifs. Ainsi, un produit, de qualité évidemment, peut devenir miracle s’il est adapté aux besoins…

• Renseignements : Patrimoine premier, tél. : 01 45 74 01 05, fax : 01 45 74 01 15, e-mail : catherinebel@patrimoinepremier.com