Défiscalisation immobilière : gare aux pièges !

Nombre de vendeurs de produits immobiliers de défiscalisation promettent monts et merveilles. Mais à y regarder de plus près, dans leurs brochures en quadrichromie avec de nombreux chiffres, des astérisques en petits caractères rappellent que ces chiffres sont une simple simulation qui ne saurait engager la société…

Dès lors, mieux vaut se faire une idée par soi-même en se posant les bonnes questions et en exigeant des réponses claires.

Comment choisir un investissement immobilier ?

Il existe plusieurs approches complémentaires. La première, patrimoniale, consiste à tenir compte du prix, de la qualité intrinsèque du bien, de l’emplacement et de l’environnement.

Le prix doit se situer dans une fourchette qui va de celui du marché à 10 % maximum au-dessus, si le vendeur s’occupe de tout le montage de l’opération (financement, recherche et garantie de location etc.). Au-delà, vous paierez trop cher le bien. Et plus le prix d’achat sera élevé, moins la rentabilité locative sera bonne et moins vous pourrez compter sur une plus-value à la revente. La qualité du bien est aussi essentielle pour éviter de faire face à des travaux de rénovation et d’économie d’énergie. L’emplacement est un autre critère majeur. Pour les professionnels de l’immobilier, la pierre, c’est avant tout « l’emplacement, puis l’emplacement et encore l’emplacement ». L’environnement, enfin, comprend les infrastructures (transports, vie culturelle, écoles, etc.). Ces 2 derniers critères sont importants pour ce qui est de la demande locative. Or, dans toutes les opérations de défiscalisation, louer pendant au moins 9 ans est souvent nécessaire.

Une approche dite locative est-elle pertinente ?

Elle vient en complément de la première. Il s’agit de déterminer le rendement réel de l’opération. Outre le prix d’achat, il faut prendre en compte le loyer mensuel réclamé, au regard de la moyenne locale et non en général. Pour cela, il suffit de se rendre dans les agences immobilières locales ou d’interroger les notaires du coin. Il convient aussi de tenir compte de la “vacance locative”, autrement dit de périodes au cours desquelles le bien n’est pas loué, de la fréquence de relocation (changement de locataires) et des frais induits. Les opérateurs ont tendance à surestimer les loyers pour faire apparaître des remboursements moindres d’emprunt du propriétaire. Mieux vaut diminuer le poste loyer, prendre une moyenne un peu inférieure à celle pratiquée sur le marché local pour minimiser les pertes et augmenter le rendement réel.

Quels sont les montages proposés ?

Certains sont d’une approche assez simple, tels que la loi Scellier, d’autres reposent sur des montages plus sophistiqués et plus risqués (loueur en meublé professionnel, résidences étudiantes, troisième âge, etc.). Les opérations de défiscalisation outre-mer sont déconseillées, sauf si vous voulez transformer votre bien, après 9 ans de location, en résidence secondaire. Il est en effet quasiment impossible de revendre un tel bien. Comme les mécanismes de défiscalisation perdurent année après année, aucun acheteur ne veut acquérir un bien ancien, sauf s’il est vendu très bon marché. Mieux vaut opter pour le Scellier, quand c’est possible, en choisissant une construction basse consommation (BBC) là où la demande locative solvable est élevée.

Pour “gommer” l’impôt sur le revenu pendant ces 9 ans, il faut multiplier l’impôt payé (par exemple 3 000 €) par 22 % (réduction d’impôt) et le diviser par 9 (les années de location). On obtient ainsi la somme à emprunter optimale qui est de 122 728 €.

Quels conseils faut-il mettre en pratique ?

Le but est d’acheter avant tout de la pierre et non un mécanisme de réduction d’impôts, qui vient s’ajouter et non se substituer à l’acquisition. Assurez-vous de la qualité du bien, de la réputation des intervenants, de l’existence d’une véritable demande locative. Demandez à un professionnel (banquier, conseil en gestion de patrimoine, expert-comptable, notaire, etc.) de refaire les calculs de rentabilité, de remboursement, et minorez-les. Ainsi, vous n’aurez pas de mauvaises surprises.