Le point sur les revenus générés par les investissements en Ehpad

Dans la période agitée que nous traversons actuellement, la plupart des investisseurs se tournent vers l’immobilier classique, à la recherche d’une valeur refuge. D’autres privilégient la perception de revenus élevés. À la croisée de ces chemins existent les Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), qu’il convient de ne pas confondre avec les résidences seniors (établissements pour personnes âgées).

LE SECTEUR DES SENIORS, UNE VALEUR REFUGE ?

Le secteur des biens et des services destinés aux personnes âgées est porteur. Un grand nombre de propositions sont conçues afin de satisfaire leurs besoins. L’immobilier est concerné en premier lieu. Effectivement, une forte demande en la matière existe. Les clients sont souvent solvables. De là à conclure que l’immobilier destiné au logement des personnes âgées est une valeur refuge, une œuvre sociale servant un revenu qui fait rêver, il n’y a qu’un pas. Faut-il le franchir ?

EHPAD ET RÉSIDENCES SENIORS, DES STRUCTURES DIFFÉRENTES

Parmi les seniors, il convient de distinguer les personnes valides et autonomes des sujets dépendants. Les structures qui les accueillent sont différentes.

→ Les résidences seniors, non médicalisées, sont destinées aux personnes valides et autonomes.

→ Les Ehpad, quant à eux, hébergent des individus autonomes, semi-autonomes et dépendants. Ces établissements sont, le plus souvent, conçus pour recevoir des personnes désorientées, atteintes de la maladie d’Alzheimer et/ou de troubles apparentés. Les résidents sont entourés en permanence de personnels médical et paramédical qualifiés et diplômés. La structure immobilière est susceptible de comporter jusqu’à 55 % de parties communes spéciales (salle de kinésithérapie, cabinet médical, cuisine thérapeutique, infirmerie, buanderie, etc.). Le résident règle un séjour qui comprend les prestations courantes d’hôtellerie. Le tarif global varie selon le degré de dépendance. À qui appartiennent les parties communes spéciales ? En Ehpad, généralement, la question ne se pose pas. Les parties spéciales incluses dans le prix d’acquisition donnent toute sa valeur à l’exploitation. Une éventuelle pression de l’exploitant lors du renouvellement du bail est ainsi évitée.

QUEL TYPE DE RÉSIDENCE RETENIR ?

→ Vous recherchez un investissement immobilier. Optez pour la résidence senior en portant une attention particulière au prix du mètre carré, avec ou sans parties spéciales¹.

→ Vous visez des revenus élevés. Un investissement en Ehpad est adapté. Les revenus varient de 4,4 % en moyenne dans le neuf (un Ehpad implanté à Colombes, dans les Hauts-de-Seine, livré en 2013 servira une rentabilité de 4,5 %, par exemple) à 5 % pour une résidence rénovée (c’est le cas d’une structure modernisée, située dans un château en région parisienne, qui sert une rentabilité de 4,75 %). Bien entendu, une revalorisation des loyers est définie dans le bail commercial.

LE BAIL COMMERCIAL, PIÈCE MAÎTRESSE DE L’ÉDIFICE

Ce document précise les charges prises en compte par l’exploitant. La mise aux normes de l’établissement est à sa charge. Le bail commercial détermine votre revenu net. Il est recommandé de privilégier un exploitant qui dispose d’une longue expérience réussie en matière de prise en charge de la dépendance avec, évidemment, une large surface financière.

D’aucuns diront que vous ne pourrez pas revendre votre bien (ou avec une sévère décote). Pourtant, quel autre investissement “refuge” procure de tels revenus, revalorisés de surcroît ? En outre, il existe dans ce domaine une forte demande non satisfaite (avec des listes d’attente). De plus, les propriétaires de chambres situées en Ehpad ne souhaitent qu’une chose : renouveler leur bail.

En outre, la fiscalité de votre investissement sera favorable grâce au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En effet, via l’amortissement de votre acquisition, les revenus générés ne sont pas imposés sur une longue période, y compris pour l’éventuel futur acquéreur.

Cet investissement complétera avantageusement vos revenus durant votre retraite sans difficulté de gestion.

• 1 Un prochain article sera consacré à ces critères de choix. Informations auprès de Patrimoine Premier (catherinebel@patrimoinepremier.com).