Propriétaire ou locataire : qui paie les travaux ?

Pour les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif, il convient de savoir qui paie quoi ! Un propriétaire qui refuse de réaliser des travaux dans un appartement vétuste qu’il loue, un locataire qui entreprend des réparations de son propre chef… La liste des litiges est longue. Plus généralement, il importe de savoir à qui incombe une réparation.

Tout d’abord, il convient de rappeler qu’en début de bail, le logement doit être en bon état d’usage. Le locataire ne doit pas avoir à effectuer de réparations. En cours de bail, le propriétaire assume les travaux importants. L’entretien courant reste à la charge du locataire.

Le mémento pratique Vos droits, votre argent¹ dresse une liste des grosses réparations et des travaux locatifs. La réfection des escaliers, de la toiture, des canalisations, le ravalement, les changements de chaudières, par exemple, sont à la charge du propriétaire.

Quant au locataire, il n’a pas la possibilité de s’opposer à la réalisation de ces travaux. Et si ces derniers durent plus de 40 jours, il est en droit de demander une réduction de loyer pour cette période.

L’EXÉCUTION DES TRAVAUX DE RÉPARATION

Le locataire doit adresser, par écrit et par lettre recommandée avec un accusé de réception, toute demande relative aux travaux à entreprendre. Le choix du professionnel qui interviendra revient au propriétaire.

Si le propriétaire n’agit pas, et si le locataire effectue des travaux urgents à la place de celui-ci sans l’avertir, il prend le risque de la contestation de la réalité, du coût et de la nécessité des travaux. C’est pourquoi il faut toujours prévenir le propriétaire. Si après l’envoi d’un premier courrier recommandé, ce dernier ne se manifeste pas, une deuxième lettre lui est adressée dans les mêmes formes. Il convient en outre de saisir la commission de conciliation.

Si malgré cela, le propriétaire continue de faire la sourde oreille, il convient alors de saisir le tribunal d’instance.

S’il s’agit de travaux urgents qui ne peuvent pas attendre, il est nécessaire d’avertir le propriétaire et de conserver tous les éléments de preuves (facture détaillée). Celui-ci devra demander par écrit l’origine de la panne ou de la pièce à changer, simplement afin de savoir qui doit payer la facture. Les travaux relèvent-ils de l’entretien ou de l’usure ? Le locataire a tout intérêt à souscrire un contrat d’entretien, pour les chaudières en particulier. Cela lui permettra de démontrer que le matériel a bien été entretenu.

En fin de bail, le propriétaire dresse un état des lieux (contradictoire). Si les réparations locatives n’ont pas été effectuées, le propriétaire a la possibilité de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie et, éventuellement, si le montant n’est pas suffisant, de saisir la justice pour obtenir une indemnité complémentaire, voire des dommages et intérêts.

• 1 Aux éditions Francis Lefebvre.