Choisir le bail à construction pour bâtir son local professionnel

Trouver des locaux pour exercer votre activité professionnelle est parfois un casse-tête. Ils sont bien situés, mais pas réellement adaptés, ou ils peuvent correspondre à vos besoins, mais leur situation n’est pas idéale. Le mieux serait de construire vos locaux sur un terrain que vous convoitez, aujourd’hui nu. Mais parfois le propriétaire ne souhaite pas vendre…

À ce problème, il existe une solution à étudier de près, appelée “le bail à construction”. Il s’agit d’une convention de longue durée dans laquelle le preneur s’engage à construire des locaux sur un terrain appartenant au bailleur, lequel devient, en fin de bail, propriétaire des constructions.

Cette durée est comprise entre 18 et 99 ans, et elle correspond à celle de d’amortissement de la construction. La tacite reconduction est interdite.

Sauf convention contraire, le propriétaire du terrain donné en “bail à construction” devient propriétaire, à l’expiration du bail et sans avoir à verser d’indemnité au preneur, des constructions édifiées par le locataire.

Le loyer peut être modique, voire inexistant, à la condition qu’il existe une contrepartie sérieuse pour le bailleur, c’est-à-dire qu’elle lui procure un réel avantage économique.

La construction réglementée et taxée

La spécificité de ce bail réside dans l’obligation de construire, qui doit être précisée contractuellement. Fort peu d’éléments du contrat sont d’ordre public. Les textes obligent seulement à ce qu’il soit possible de constituer des servitudes passives, ou abordent les modalités relatives à la cession du bail. Ils placent également les litiges sous la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Tout le reste est laissé à l’appréciation des parties dans la rédaction du contrat de bail.

La cessation anticipée du bail est possible si le preneur ne veut pas construire, ou si le bailleur veut récupérer les constructions avant le terme, donc avant l’amortissement par le preneur. Dans ce dernier cas, le preneur bénéficie d’une indemnisation.

À la fin du bail, lorsque le propriétaire récupère les constructions, il doit s’acquitter d’un impôt sur le revenu calculé sur le prix de revient de ces dernières. Cet impôt est dégressif si le bail a duré entre 18 et 30 ans. Au-delà de 30 ans, il y a exonération. En ce qui concerne la taxation des plus-values, le délai exonératoire commence à courir à la date de remise des constructions au bailleur (c’est-à-dire à la fin du bail).

Un “bail à construction à l’envers”

Si l’idée de devoir “abandonner” vos bâtiments d’activité au propriétaire du terrain vous rebute, il est alors envisageable d’imaginer un “bail à construction à l’envers”. Si la dénomination de ce contrat peut sembler étrange, elle est en revanche extrêmement simple à comprendre.

Dans ce cas, le bail prévoit dès l’origine qu’il prendra fin par l’acquisition définitive du terrain par le preneur. La propriété du terrain s’ajoute à celle des bâtiments (et non l’inverse). Le propriétaire possède ainsi les deux.

Ce type de bail prévoit le transfert de propriété du terrain au preneur moyennant un supplément de loyer échelonné sur la durée du bail. Ce supplément de loyer est fiscalement considéré comme le prix de cession du terrain, et non comme un loyer imposable en tant que revenu foncier.

Ainsi, le propriétaire du terrain se trouve peu fiscalisé sur ce revenu complémentaire. Et le preneur envisage sereinement la pleine propriété de ses locaux professionnels au terme du bail. Il évite alors d’avoir recours à des emprunts trop importants pendant la phase de développement ou d’implantation de son activité. Le bail à construction présente donc de nombreux avantages. Il permet d’envisager d’autres modes de location ou de développement de patrimoine. En outre, un notaire ou un avocat peut vous accompagner dans la rédaction du bail à construction qui vous conviendra.

• Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com