Immobilier : la fin de la loi Scellier approche

Plus que quelques semaines pour profiter de la réduction d’impôt accordée à ceux qui achètent un bien immobilier pour le louer. Faut-il pour autant se précipiter ? Quels sont les conditions à respecter et les pièges à éviter ?

Le 31 décembre 2012 sonnera le glas de la loi Scellier, donc de la réduction d’impôt qui l’accompagne. Certains professionnels pensent même que cette date limite pourrait être avancée à fin octobre… Cette réduction d’impôt sur le revenu est aujourd’hui de 13 % étalée sur 9 ans si le logement neuf dispose des normes BBC (bâtiment basse consommation) ou de 6 % dans le cas contraire. Au fil des ans, elle a fondu comme neige au soleil au fur et à mesure des “coups de rabot” fiscaux.

Dans le projet de loi de finances pour 2013 devrait figurer une aide à l’investissement locatif, mais d’une autre nature que le Scellier. La fiscalité sera moins attractive, dans des zones géographiques à définir selon le diagnostic du futur Observatoire des loyers qui verra le jour en automne. Dans ce projet, la mise en place d’un plafond de loyers est prévue, mais il ne devrait pas être question d’une réduction d’impôt sur le revenu, jugée trop onéreuse pour les caisses de l’État, mais plutôt d’une « aide sociale à définir ».

Prendre en compte le plafond de prix

Dans le dispositif actuel, le contribuable ne peut acheter qu’un seul bien immobilier neuf par an. Le plafond pour la défiscalisation est de 300 000 €. Cela signifie que le surplus n’est pas défiscalisable. La réduction d’impôt est linéaire, sur 9 ans, soit tout le temps de l’engagement à louer du propriétaire. Elle est donc au maximum de 4 333 € par année.

Les loyers doivent être conformes à la limite prévue dans chaque zone géographique (voir encadré). La réduction d’impôt sur le revenu dépend aussi d’un prix d’achat plafonné par mètre carré selon la région. Pour les zones A et A bis, il est de 5 000 €/m², en zone B1 de 4 000 €/m², en zone B2 de 2 100 €/m² et en zone C de 2 000 € /m². Par exemple, un logement en zoneA de 50 m² est acheté 250 000 €. Le plafond de défiscalisation n’est pas de 300000 €, mais de 250 000 € (50 x 5 000 €). C’est donc sur 250 000 € que la réduction d’impôt sera appliquée.

Éviter la précipitation

De nombreuses publicités incitent les contribuables à investir dans l’immobilier locatif sous le régime de la loi Scellier dans les meilleurs délais, sachant qu’après le 31 décembre prochain le dispositif disparaîtra. La précipitation n’est jamais bonne conseillère. Avant d’acheter de la défiscalisation, des économies d’impôt, il s’agit d’acquérir de la pierre, de rembourser son prêt et de trouver pour 9 ans un locataire qui y établira sa résidence principale. Mieux vaut donc veiller à choisir un bien de qualité, dans un emplacement attractif où il existe une demande locative solvable. Le risque est de surpayer le bien, d’investir dans des queues de programme, des rez-de-chaussée par exemple, qui n’ont pas trouvé preneur.

En outre, la réduction d’impôt n’est possible que quand le logement est habitable. Cela pose un problème de délais lorsque l’achat concerne un bien en l’état futur d’achèvement (Vefa). Dans cette hypothèse, le contrat doit stipuler que la vente devra être conclue avant le 31 décembre. Dans le cas contraire, mieux vaut ne pas signer. Si le logement est terminé en 2014, par exemple, la défiscalisation ne pourra commencer qu’à cette date. Jusque-là, vous ne pourrez pas réaliser votre économie d’impôt.