Immobilier locatif : les atouts d’un investissement en loi Duflot 2013

La pénurie de logements dans les grandes agglomérations reste une préoccupation majeure des Français et du pouvoir politique. À l’image des textes précédents, la loi Duflot 2013, favorable à l’investissement immobilier locatif des particuliers, vise un objectif ambitieux : permettre à des ménages modestes de se loger dans les grandes villes à des prix abordables. Les logements construits devront obtenir la certification BBC (bâtiment basse consommation).

Le dispositif Duflot est plus intéressant que la loi Scellier 2012, car il est plus incitatif fiscalement. À compter du 1^er janvier 2013, la réduction d’impôts atteindra en effet 18 % du montant de l’investissement, avec un plafond de 300 000 € au maximum par an. Cela représente 54 000 € de réduction maximale étalée sur 9 années, soit 6 000 € par an. La réduction Scellier BBC, quant à elle, ne pouvait dépasser 39 000 € sur 9 ans.

Les bénéficiaires du nouveau dispositif

Tout contribuable fiscalisé peut être concerné par ce type d’investissement, à condition d’en adapter le montant à sa propre capacité fiscale.

En contrepartie de cet avantage fiscal substantiel, le propriétaire devra louer, à un montant plafonné et inférieur de 20 % aux loyers constatés sur le même secteur géographique. Cela concernera les foyers dont les ressources ne dépassent pas un plafond déterminé (lequel n’est pas encore fixé).

Par exemple, pour l’achat d’un appartement T2 d’une surface de 50 m² (avec un parking souterrain et une terrasse, neuf et certifié BBC, intra-muros dans une commune de 150 000 habitants ou une agglomération de 250 000 habitants) : la réduction d’impôts Duflot sera de 27 000 € pour un bien d’une valeur de 150 000 € (au lieu de 19 500 € pour l’option fiscale Scellier, ^{voir tableau}).

Toutefois, il reste à déterminer comment ce nouveau dispositif pourra permettre de construire 40 000 logements en 2013, selon l’objectif annoncé, versus 30 000 prévus en 2012 sous le régime Scellier.

Le plafond de la défiscalisation immobilière

La loi Duflot devrait être pleinement considérée dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Une vingtaine sont concernées, parmi lesquelles les services à la personne, l’investissement locatif et la rénovation de logements. Cela signifie que le cumul des réductions d’impôts ne pourra excéder 10 000 € par an pour un foyer fiscal. Un montant qui pourrait sembler suffisant s’il ne fallait prendre en compte le fait que les plus gros investisseurs, ceux qui permettront sans doute de s’approcher du nombre de logements attendus, sont évidemment les ménages les plus aisés…

Malgré ses contraintes, la loi Duflot présente plusieurs atouts : une réduction d’impôts plutôt qu’un amortissement, une orientation vers les agglomérations déficitaires en logements et une réponse aux ménages modestes. En attendant les premiers résultats (dans 2 ans), souhaitons que les professionnels du bâtiment, les investisseurs, ainsi que les ménages concernés y trouvent leur compte.

• Renseignements : bchardon@egydepatrimoine.com