Quelles économies d’impôts réaliser avec la loi Duflot ?

Le dispositif Duflot, applicable depuis le 1^er janvier 2013, mérite d’être décrypté. Il concerne plusieurs types de logements : les neufs, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en cours de construction par le contribuable, les logements rénovés dont les travaux concourent à la production d’un immeuble neuf (au sens de la TVA), ceux qui font ou ont fait l’objet de travaux de réhabilitation – permettant d’atteindre des performances techniques voisines de celles de logements neufs –, enfin, des locaux donnant lieu à des travaux de transformation en logement, qu’ils entrent ou non dans le champ de la TVA.

Dans ce cadre législatif de défiscalisation, un certain nombre de conditions sont à respecter : en matière de respect du niveau de performance énergétique globale fixé par décret, en fonction du type de logement (label BBC 2005, RT 2012, etc.). Les zones retenues par le dispositif Duflot (A, A bis, B1, B2) sont identiques à celles de la loi Scellier. Dans un même immeuble, d’au moins cinq logements, seulement 80 % d’entre eux peuvent bénéficier de la réduction d’impôts. Cela ne concerne pas les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

L’APPLICATION DE LA RÉDUCTION D’IMPÔTS

Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans : à une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant, ou à un organisme public ou privé (faisant une sous-location du bien). La contrainte de détention est la même pour les titres de SCPI.

Les plafonds de loyers, par mètre carré, charges non comprises, sont de 16,52 € en zone A bis, de 12,27 € en zone A, de 9,88 € en zone B1 et de 8,59 € en zone B2.

Dans le cadre de la loi Duflot, ces plafonds sont ensuite corrigés d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S est la surface du logement).

Ainsi, un appartement de 45 m² verrait son plafond de loyer mensuel en zone A bis passer de 743,40 € à 832,61 €, ce qui est plutôt positif. Mais, bien sûr, seul le marché reste maître en la matière.

Les plafonds des conditions de ressources sont en revanche inférieurs à ceux de la loi Scellier dite intermédiaire.

La réduction d’impôts peut porter sur deux logements (au maximum) par an et elle est calculée sur le prix de revient du ou des logements dans la limite de 300 000 € par an. Elle tient compte d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret à 5 500 €. Le taux de la réduction d’impôts est de 18 % en métropole et de 29 % en territoires d’outre-mer. Elle est répartie par 1/9^e sur neuf ans. La fraction de la réduction d’impôts excédant l’impôt dû ne peut pas être reportée sur les années suivantes.

LA PERTINENCE DES INVESTISSEMENTS

La loi Duflot offre une réduction d’impôts supérieure à la dernière version du dispositif Scellier libre. En revanche, elle ne supporte pas la comparaison avec la loi Scellier intermédiaire, plus avantageuse pour les investisseurs avec d’importants revenus fonciers. Pour ceux-ci, il convient de préférer plutôt l’investissement en déficit foncier ou en nue-propriété à crédit, qui est hors plafonnement des niches fiscales.

À titre d’exemple, le Dr C achète un appartement à 209 820 € en Scellier BBC libre avec un crédit in fine. Les économies d’impôts sont estimées à 28 715 € et l’effort d’épargne à 426 € par mois.

Alors que, dans le cadre de la loi Duflot, les économies d’impôts sont estimées à 38 972 € et l’effort d’épargne à 384 € par mois.

Ainsi, il est clair que la loi Duflot est plus intéressante. Avec la loi Scellier intermédiaire, les économies d’impôts auraient été estimées à 58 868 €, dans la tranche à seulement 30 % ! D’autres formules sont donc à privilégier, si vous avez des revenus fonciers bénéficiaires !

La loi Duflot est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Avant tout investissement, il est préférable de faire le point de votre avoir disponible dans le cadre du plafond de 10 000 € de niches. En fonction de celui-ci, vous pourrez cibler un investissement et, selon votre situation, recourir à ceux qui sont hors niches fiscales, tels l’investissement en déficit foncier, la nue-propriété à crédit (voir encadré) ou encore celui de la loi Malraux.