Acheter en copropriété, à titre personnel ou professionnel

La copropriété est l’organisation d’immeubles répartis en lots. Cette forme existe lorsque le bien est divisé entre deux propriétaires. Elle est fondée sur un acte (le règlement de copropriété) et sur la réunion de copropriétaires en un groupement (le syndicat des copropriétaires). Le représentant, issu du syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, le plus souvent en collaboration, avec le conseil syndical.

L’acquéreur d’un lot en copropriété est soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 modifiés. Il devient propriétaire de son propre logement et d’une partie indivise de l’immeuble dans lequel il est situé : c’est la quote-part des parties communes. Elle porte sur des éléments de structure tels que la toiture et les murs porteurs, ainsi que sur des équipements et des espaces communs (ascenseur, couloirs, espaces verts, etc.).

LE CONTRÔLE DE L’ÉTAT DE L’IMMEUBLE

Le carnet d’entretien, tenu par le syndic, doit être fourni par le vendeur du bien : c’est le “carnet de santé de l’immeuble” qu’il convient de consulter. Y sont inclus les contrats d’assurance, la nature et les dates des derniers travaux importants, les contrats de maintenance, les travaux éventuellement prévus et le diagnostic technique. Si des travaux sont prévus, vous devrez y participer. Prenez connaissance des différents diagnostics relatifs aux parties communes qui s’ajoutent à ceux concernant les parties privatives déjà mentionnés.

→ le diagnostic technique, s’il y a lieu (obligatoire depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 lorsqu’un immeuble est mis en copropriété plus de quinze ans après sa construction), porte sur la fiabilité du clos et du couvert, l’état des canalisations et la sécurité.

→ Le dossier technique amiante doit avoir été établi avant le 31 décembre 2005 pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Il fait état de la présence ou de l’absence d’amiante dans les matériaux de construction. Sa fiche récapitulative doit obligatoirement être intégrée à l’avant-contrat et à l’acte de vente, annexée au “constat” également obligatoire pour les parties privatives. Aussi, de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur concernant les ascenseurs : nouveau type de contrat d’entretien, contrôle technique obligatoire tous les cinq ans, et obligation de travaux de sécurité.

Votre budget doit prévoir les sommes nécessaires à couvrir les futures provisions sur charges et avances qui vous échoiront automatiquement en tant que copropriétaire. Pour les mesurer, il convient de connaître le niveau de charges qui correspond au lot que vous voulez acheter. Demandez au vendeur les états que le syndic doit nécessairement annexer à la convocation des assemblées générales, en vue de l’approbation des comptes et de son quitus. Vérifiez que la copropriété est financièrement saine (absence de dettes anormales ou de créances difficilement recouvrables).

L’ACHAT D’UNE PARTIE COMMUNE

L’acquisition d’une partie commune (combles, cave, terrasse, etc.) peut intéresser un copropriétaire, afin d’agrandir son lot, mais aussi d’en optimiser la valeur. Les parties dites “communes” sont ainsi nommées parce qu’elles sont la propriété de tous les copropriétaires. Impossible donc de les annexer sans avoir préalablement obtenu l’autorisation des autres. Pour cela, le copropriétaire devra d’abord notifier son projet au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin que la question soit soumise à l’assemblée générale réunie une fois par an. Mais elle peut aussi être convoquée de manière extraordinaire, à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Une fois le syndic informé, la proposition de rachat est inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Il convient de convaincre les autres copropriétaires de consentir la vente de la partie convoitée et/ou de discuter avec chacun. Le dossier doit être le plus complet possible et contenir :

→ une description de l’opération (définir les conséquences sur le logement du propriétaire et sur celui des autres copropriétaires) ;

→ une évaluation des mètres carrés de la partie commune réalisée par un géomètre ;

→ un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Les frais de rédaction de ces documents sont à la charge de l’acquéreur.

Le prix constitue l’élément clé pour obtenir l’assentiment de la copropriété. Un géomètre ou un notaire peut faire une estimation. Premier paramètre à prendre en compte, le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier, ou mieux, dans l’immeuble, s’il est connu. L’acheteur recevra une part de son propre prix de vente. Le produit de la vente d’une partie commune est partagé entre tous les copropriétaires sans exception, à hauteur des parts de chacun. L’accord de la copropriété devra être obtenu à la double majorité, c’est-à-dire au moins celle des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Plus exceptionnellement, l’unanimité est requise si la partie commune est de celles « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ».

Les copropriétaires doivent autoriser la vente, mais également décider de la création d’un nouveau lot, par transformation de la partie commune en partie privative. Ils se prononcent également sur la nouvelle répartition des tantièmes, sur la modification du règlement de copropriété et, éventuellement, sur une autorisation de travaux. La vente ne sera définitive que deux mois après le vote, délai dont disposent les copropriétaires pour la contester. Elle est alors signée chez le notaire et publiée au registre de la conservation des hypothèques. Si des travaux sont nécessaires, le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de la copropriété. La décision est prise en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous ses membres.

L’ACHAT POUR UN EXERCICE PROFESSIONNEL

Avant d’exercer une activité professionnelle dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement ne comporte pas de clauses restrictives.

Si votre lot est affecté à un usage exclusif d’habitation (ou clause d’habitation bourgeoise exclusive), ou si le règlement de copropriété interdit la commercialité ou l’usage professionnel dans l’immeuble, vous ne pourrez pas y exercer légalement d’activité commerciale ou professionnelle.

Il faudrait, dans cette hypothèse, obtenir de l’assemblée générale une modification de la destination de votre lot, qui ne peut s’effectuer qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

Mais en pratique, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise dite simple. Dès lors, les tribunaux considèrent que l’exercice d’une profession libérale (avocat, médecin, chirurgien-dentiste, etc.) n’est pas interdit.

Le règlement de copropriété peut également énumérer les professions libérales dont l’exercice est admis, mais cette liste n’est pas limitative.

Pour l’installation d’un cabinet ou d’une clinique vétérinaire dans un immeuble en copropriété, outre l’obtention des différents accords des autres copropriétaires, il convient de considérer les éventuelles nuisances au regard du Code de déontologie (article R*242-33) : « Le vétérinaire prend en compte les conséquences de son activité professionnelle sur la santé publique et sur l’environnement et respecte les animaux. » Car dans ce domaine, les nuisances sonores sont souvent source de conflits.