Location meublée : un régime particulier attractif pour le bailleur

La location meublée, idéale pour les étudiants, leur permet d’emménager dans un logement sans avoir rien d’autre à apporter que leurs effets personnels. Avec, à la clef, un régime particulier attrayant pour les propriétaires et un loyer environ 15 % plus cher que pour une location vide.

UN CONTRAT DE LOCATION ENCADRÉ

Le propriétaire doit fournir un logement décent de plus de 9 m² ou de plus de 20 m³, comportant un ouvrant sur l’extérieur, un dispositif incluant un chauffage normal, un évier avec eau chaude et froide, un coin repas, une douche fermée. Selon la jurisprudence, il doit impérativement contenir des meubles “suffisants” pour que l’occupant puisse y habiter sans rien avoir à ajouter. Le meublé est ainsi équipé d’un couchage (lit ou canapé, couette ou couverture), de quoi manger et vivre convenablement (avec une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires). Pour les pièces destinées au repos, un dispositif de fermeture des fenêtres doit être installé (volet, rideaux, stores, etc.).

Le logement doit également disposer du matériel nécessaire à la vie courante, notamment les appareils électroménagers destinés à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur), les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles) et la vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.).

UNE DURÉE DE LOCATION MODULABLE

Le propriétaire peut proposer deux options : soit un contrat classique d’un an renouvelable annuellement par tacite reconduction, soit un contrat meublé spécial étudiant de neuf mois non renouvelable.

Le contrat étudiant présente l’avantage, pour les deux parties, de connaître dès le départ le terme du bail. Le bailleur est donc assuré de récupérer le logement au bout des neuf mois sans avoir à donner congé au locataire, ni à motiver ce congé. De son côté, le locataire sait qu’il doit dans tous les cas libérer les lieux neuf mois plus tard, sans avoir besoin d’envoyer une lettre de congé.

L’avantage pour l’étudiant est qu’il n’a pas à payer le loyer pendant les vacances. En contrepartie, il doit renouveler sa recherche de logement tous les ans. Le propriétaire, de son côté, doit trouver un locataire de courte durée pendant la période estivale et un nouvel étudiant à chaque rentrée. La souplesse est à ce prix.

Le locataire peut en outre donner son congé à n’importe quel moment, en respectant un préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, doit attendre l’expiration des neuf mois pour récupérer son logement.

UN DÉPÔT DE GARANTIE LIMITÉ À DEUX MOIS

En ce qui concerne le dépôt de garantie, pas encore réglementé, l’usage le fixe pour le moment à deux mois. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de Cécile Duflot, récemment adopté par l’Assemblée nationale et en cours d’examen au Sénat, vise à entériner cette pratique et à limiter le dépôt de garantie à deux mois de loyer, hors charges, en meublé. Pour ces dernières, il est question, dans le projet de loi, de permet­tre au bailleur de fixer un forfait pour éviter une comptabilité fastidieuse des charges réelles.

UNE CHAMBRE CHEZ SOI

Dans le cas de la location d’une chambre, deux options peuvent se présenter : lorsqu’elle ne dispose pas de cuisine ni d’équipements sanitaires privatifs, le propriétaire partage avec le locataire ceux de son logement principal. Cette mise à disposition des équipements communs doit être précisée par écrit, dans une convention annexée au contrat de location. Mais il peut s’agir aussi d’une chambre individuelle, dotée de sanitaires et d’un coin pour les repas. Proche de la location meublée traditionnelle, cette solution présente également un avantage fiscal. Le propriétaire est exonéré d’impôt sur les loyers perçus, sous réserve que le loyer annuel par mètre carré, hors charges, n’excède pas 181 € en Île-de-France et 132 € dans les autres régions (pour 2013), et à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire, ce qui est le cas des étudiants.