Les lois qui régissent la location meublée

Les locations de logements vides et meublés n’obéissent pas aux mêmes régimes juridique et fiscal. Selon la jurisprudence, le logement meublé contient un mobilier digne de ce nom, afin que l’occupant y habite sans avoir besoin d’y ajouter quelque chose. Il est donc équipé d’un couchage (un lit ou un canapé convertible muni d’une couette ou d’une couverture), d’une table, de chaises, d’un placard destiné au rangement et de luminaires. Un dispositif d’occultation des fenêtres (volet, stores, etc.) est installé dans les pièces dédiées au repos.

De plus, le logement meublé contient le matériel nécessaire à la vie quotidienne. La cuisine comprend les appareils électroménagers nécessaires à la préparation des repas, les ustensiles culinaires et la vaisselle. La loi Duflot (adoptée par le Parlement en février 2014, mais pas encore examinée), vise à mieux encadrer les critères définis par la jurisprudence.

PRÉAVIS ET DURÉE DE LOCATION

En termes de durée de location, le propriétaire est en mesure de proposer deux options :

→ un contrat classique d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année ;

→ un contrat meublé étudiant de neuf mois non renouvelable.

La seconde option présente un avantage indéniable : dès le départ, l’étudiant et le propriétaire connaissent le terme du bail. Le premier sait qu’il libérera, dans tous les cas, le logement au bout de neuf mois sans avoir à envoyer de lettre de congé. En outre, il ne paiera pas de loyer pendant les grandes vacances. En contrepartie, il est contraint de renouveler sa recherche d’appartement tous les ans. De son côté, le bailleur est assuré de récupérer le logement au terme des neuf mois, sans donner congé à l’occupant. Il doit, de son côté, trouver un locataire pour une courte durée pendant les vacances, ainsi qu’un autre étudiant à chaque rentrée.

LE DÉPÔT DE GARANTIE PAS ENCORE RÉGLEMENTÉ

Le locataire a la possibilité de donner congé à n’importe quel moment avec un préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, est tenu d’attendre l’expiration des neuf mois pour récupérer son bien. Le dépôt de garantie ne fait pas encore l’objet d’une réglementation. Il est, selon l’usage, fixé à deux mois (au lieu d’un pour la location d’un logement vide). La loi Duflot vise à entériner cette pratique et à limiter le dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges pour les meublés. Celui-ci doit permettre au bailleur de définir un forfait afin d’éviter la comptabilité fastidieuse des charges réelles.

Les critères relatifs aux biens vide et meublé sont les mêmes : le propriétaire est tenu de louer un logement décent, d’une surface supérieure à 9 m² ou à 20 m³, qui comporte une ouverture sur l’extérieur, un dispositif qui permet un chauffage normal, un évier avec de l’eau chaude et froide, un coin repas, un espace de douche fermé, etc.

LOUER DANS SON HABITATION PRINCIPALE

Plusieurs formules sont possibles. Lorsque la chambre ne dispose ni d’une cuisine ni d’équipements sanitaires privatifs, le propriétaire partage ceux de son logement avec le locataire. La mise à disposition des installations communes est à préciser par écrit, dans une convention annexée au contrat de location de la chambre. Il peut s’agir également d’une pièce individuelle, dotée de sanitaires et d’un petit coin pour les repas. Cela s’apparente davantage à la location meublée traditionnelle. Cette solution présente également un intérêt sur le plan fiscal, car le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur les loyers perçus, sous réserve que celui annuel par mètre carré hors charges n’excède pas, en 2013, 181 € en Île-de-France et 132 € en province. Le logement doit en outre être la résidence principale du locataire, ce qui est le cas des étudiants.