Immobilier : un marché morose mais propice à l’emprunt

Est-ce le bon moment pour acheter, alors que les taux de crédit immobilier restent bas ? L’observatoire Crédit logement/CSA, qui vient de publier le bilan de la production des crédits (en particulier de ceux immobiliers produits en 2013), indique une tendance pour le premier trimestre 2014. La reprise s’amorce, certes, mais timidement.

Un recul est noté en 2012, avec un point bas lors des trois derniers mois de l’année et du premier trimestre 2013. Dans l’ensemble, en 2012, la production de crédit a reculé de plus de 26 %. Elle est aujourd’hui estimée à plus de 29 %. Ce chiffre tient compte du fait que, depuis la fin de l’été dernier, il n’y a plus de progression. L’observatoire pointe une baisse de 20 % environ par rapport à la mi-2011. Le marché reste donc morose, même s’il s’est un peu redressé. Parler de reprise semble donc particulièrement optimiste. Les taux sont pourtant toujours historiquement bas (entre 3 et 3,10 % en moyenne). Après une faible hausse au cours du deuxième semestre 2013, une légère baisse est notée en janvier 2014. Quelques éléments laissent espérer une amélioration pour le premier semestre 2014. Les taux ne devraient pas remonter pour l’instant et les banques sont en concurrence active pour glaner des clients en ce début d’année. Les acheteurs potentiels ont donc intérêt à identifier les établissements qui axent leur publicité sur les prêts immobiliers. Ceux-ci feront a priori les meilleurs efforts pour consentir un taux intéressant.

REPRISE TIMIDE DES INVESTISSEMENTS

Toutefois, selon la Fédération bancaire française, le nombre total des ménages qui ont souscrit un crédit, toutes catégories confondues (consommation ou immobilier), est à un niveau historiquement bas (13 millions, soit un peu moins de la moitié des ménages). Seuls 8,5 millions (31 %) sont détenteurs d’un crédit immobilier. Cependant, l’horizon s’éclaircit : 4,5 % des ménages se déclarent prêts à en contracter un dans les six mois à venir. Ce chiffre révèle une hausse, puisque fin 2012, ces acheteurs à crédit n’étaient que 4,1 %. À titre de comparaison, il convient de rappeler qu’en 2007, ils étaient 6 % à se lancer. Cela représente environ 40 000 ventes en moins par an.

LES BANQUES DAVANTAGE DISPOSÉES À PRÊTER

Les établissements bancaires sont un peu moins frileux en ce début d’année. D’une part, ils ont des lignes de crédit neuves. D’autre part, ils ont besoin de trouver des clients. Tout dépend, certes, de la politique commerciale de chacun d’entre eux, mais globalement, les robinets du crédit immobilier se desserrent un peu.

Les emprunts concernent dorénavant des périodes plus courtes. Le mouvement s’inverse donc par rapport aux excès qui ont précédé 2008 et 2009, où fleurissaient les prêts de longues durées. Aujourd’hui, la moyenne atteint 17 ans (203 mois, exactement) et baisse de façon continue. Toutefois, ce chiffre est à replacer dans son contexte. Si l’environnement macroéconomique incite à la prudence, un autre phénomène intervient. En 2013, le montant de l’apport personnel s’est accru et se stabilise désormais. Simultanément, le coût moyen des opérations progresse. Cela montre que la part relative aux “secundo-accédants” est plus importante. Ces derniers, plus âgés, empruntent forcément sur des durées moindres. Lorsque les montants des opérations sont exprimés en année de revenus, cela continue d’augmenter. Selon les estimations, le prix moyen d’un logement représente aujourd’hui presque quatre années de revenus (3,79 exactement). Les tarifs restent donc à un niveau élevé, même si quelques baisses sont enregistrées. Pour relativiser, il faut rappeler qu’au centre de Londres, une maison coûte 11 années de revenus en moyenne…