Évaluer la rentabilité d’un bien immobilier en rez-de-chaussée

Les biens sis en rez-de-chaussée sont mal-aimés et souvent délaissés. Pourtant, ils coûtent moins cher à l’achat et peuvent se révéler intéressants pour l’investisseur. À tel point que certaines agences immobilières, telles que Rezdechaussee.com, en font leur spécialité.

Quels sont les avantages patrimoniaux de ces biens immobiliers ? Ces derniers sont-ils séduisants en termes de rendement ? Les logements en rez-de-chaussée subissent une décote plus importante (de 20 à 40 %) à l’achat qu’à la location (15 % environ). Leur rentabilité est donc plus élevée.

Deux appartements de trois piè­ces (d’une surface de 55 m² chacun) situés dans le même immeuble, dans les Hauts-de-Seine par exemple, n’offrent pas le même rendement. L’un, sis en rez-de-chaussée, a été acheté pour la somme de 310 000 €. Son loyer mensuel est actuellement de 1 250 €. La rentabilité brute s’élève à 4,8 %. Trois étages plus haut, le même bien, acquis 440 000 €, est loué 1 400 € par mois. Cependant, sa rentabilité n’atteint que 3,8 %. L’investissement d’un bien en rez-de-chaussée, avec un prix de location similaire à celui d’un appartement en étage, apparaît ici fructueux.

AVANTAGEUX POUR LES PROFESSIONS LIBÉRALES

La plupart des investisseurs apprécient les logements en rez-de-chaussée. Les professions libérales sont notamment attirées par ce type de bien, qui est accessible pour leur clientèle.

Quels sont les éléments à privilégier lors de l’investissement ? Il est possible de choisir la rentabilité locative ou la plus-value, ou de trouver un compromis entre les deux. L’achat d’un bien situé au rez-de-chaussée privilégie clairement la plus-value. À l’inverse, acquérir un logement au sixième étage sans ascenseur constitue aussi une bonne affaire. La décote est, en effet, plus importante à l’achat qu’à la location. Dans ce cas, il est toujours possible d’espérer que la copropriété vote l’ajout d’un ascenseur. La plus-value réalisée sera plus importante que le coût des travaux d’installation, tandis qu’en rez-de-chaussée elle n’évoluera pas.

LES POINTS FORTS

Parmi les inconvénients d’un investissement en rez-de-chaussée, figurent les divers problèmes ou nuisances qui viennent de la rue. Ces biens sont généralement plus sombres, et leurs occupants peuvent avoir l’impression de vivre dans une cave. Il y a aussi davantage de passage, y compris à l’intérieur de l’immeuble. Enfin, il importe d’en sécuriser l’accès (fenêtres, portes, etc.), surtout si le propriétaire souhaite louer cet appartement.

En revanche, les logements en rez-de-chaussée se révèlent plus accessibles, pour les personnes à mobilité réduite notamment, et plus pratiques pour diverses activités (déménagement, courses, etc.). Enfin, leurs propriétaires paient moins de charges et ne sont pas concernés par celles qui sont relatives à l’ascenseur. Aussi, il est souvent possible de transformer des locaux commerciaux en habitation. L’emplacement est toutefois à choisir avec soin, afin que cette opération soit rentable. Le mètre carré commercial peut effectivement être plus cher que celui d’habitation. S’y ajoutent les travaux de transformation, qui nécessitent un permis de construire.

Par conséquent, tout dépend de l’objectif de l’acheteur. Si ce dernier privilégie des revenus immédiats, pourquoi ne pas acheter un bien en rez-de-chaussée ? Si son but est de préserver son patrimoine, il convient de prendre garde aux inconvénients. Opter pour le rez-de-jardin représente un compromis. Ce type d’appartement subit une décote moins élevée qu’un autre sis en rez-de-chaussée sur rue. Il peut se révéler beaucoup plus agréable, en particulier s’il comporte un espace privatif, un jardin ou une terrasse.