Loi Pinel : pour quel montant de défiscalisation immobilière

Depuis le mois de septembre, il est possible de bénéficier du régime “Pinel” en investissant dans un logement à vocation locative, neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante : 12 % du prix de revient du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans¹.

Ce mécanisme est dorénavant simple et souple. L’investisseur a la possibilité de choisir un engagement de location d’une durée de six ans prolongeable de trois ans renouvelables, ou de neuf ans et de proroger de trois ans également, pour atteindre dans les deux cas une durée maximale de 12 ans. En revanche, pour louer à ses ascendants et ses descendants, il faudra patienter jusqu’au 1^er janvier prochain afin de bénéficier de la réduction d’impôt. L’investisseur devra respecter des plafonds de loyers et de ressources pour son locataire. Ce dernier ne doit pas appartenir à son foyer fiscal.

Des plafonds de loyers modifiés

Entré en vigueur le 1^er octobre dernier, le nouveau zonage instaure d’importants changements concernant la zone A notamment, qui regroupe désormais plusieurs grandes villes de France, telles que Lille, Lyon, Aix-en-Provence, Marseille, Montpellier, etc.

Certaines villes référencées en zone B1 sous le régime fiscal dit “Duflot” ont été reclassées en zone A avec la loi Pinel. Cela a fait instantanément grimper le plafond de loyer de 25 %. Par exemple, un appartement de deux pièces de 40 m² dont le loyer mensuel en loi Duflot était de 395,20 € pourrait désormais être loué 496,80 € avec le dispositif Pinel, si les conditions du marché locatif le permettent.

Exemple de bien locatif acheté en zone A

Quel montant de défiscalisation est-il alors possible d’atteindre ? Le D^r V décide, par exemple, de réaliser un investissement immobilier locatif bénéficiant du dispositif fiscal Pinel. Son objectif est de réduire son imposition et de répondre au besoin de logement de sa mère veuve et retraitée. Parmi les solutions recommandées se trouve une résidence aux performances énergétiques labellisées bâtiment de basse consommation (BBC), située au cœur d’un quartier village de Nice, à proximité immédiate de tous les commerces et les services. La ville possède de nombreux atouts : outre le soleil et la mer, elle est bien desservie par le TGV et l’aéroport de Nice international via sa navette.

Le D^r V achète un appartement de deux pièces en état futur d’achèvement au sein de cette résidence pour un montant de 144 000 €. Le bien locatif est situé en zone A, sur la côte d’Azur. Le loyer mensuel est donc plafonné à 12,42 €/m². L’étude locative fait ressortir un loyer de 418 € par mois. La location de ce bien pendant six ans procurera au D^r V une réduction d’impôt égale à 12 % du prix de revient de cet appartement, soit la somme de 17 280 € sur cette période.

Au terme de son engagement initial de location, l’une des options recommandées est de renouveler celui-ci pour trois, voire six ans, afin de bénéficier d’économies d’impôts supplémentaires (voir tableau).

(c) JALLFREE – ISTOCK

• 1 Lire aussi pages 36-37 de ce numéro.

RÉDUCTIONS D’IMPÔT DONT BÉNÉFICIE LE D^R V VIA LE DISPOSITIF PINEL

Investissement de 144 000 €

Dispositif Pinel

Réduction d’impôt sur le revenu (selon la durée d’engagement de location du bien)

17 280 € sur 6 ans

(= 144 000 ×  12 %)

ou 25 920 € sur 9 ans

(= 144 000 ×  18 %)

ou 30 240 € sur 12 ans

(= 144 000 ×  21 %)