Les SCPI de rendement : un placement plébiscité

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement ont encore distribué, dans le meilleur des cas, des revenus de l’ordre de 5 % en 2014. Ces investissements sont effectués dans plusieurs secteurs, le plus souvent en bureaux et commerces, et pour les plus récents en parkings, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), crèches, laboratoires, murs de cabinet médical ou encore écoles privées. Les SCPI peuvent être spécialisées soit dans les bureaux, les commerces ou les secteurs dits défensifs, soit être panachées.

Choisir des SCPI pures est intéressant, quitte à en panacher plusieurs pour bénéficier des différents secteurs. Cette démarche permet de bien suivre les performances de la SCPI par rapport au secteur auquel elle appartient.

Aussi, l’atout des petites SCPI est à étudier, afin que les performances ne soient pas trop diluées et si possible relativement récentes, que le patrimoine constitué soit aux normes actuelles, pour limiter les travaux qui viendraient ainsi réduire les performances de ces placements.

Pour bénéficier de revenus intéressants, il est possible de les souscrire à crédit afin que les intérêts viennent gommer fiscalement les revenus. Autre solution : opter pour des contrats d’assurance-vie dans lesquels certaines SCPI sont éligibles. L’idée est de bénéficier des beaux rendements de la SCPI et de la fiscalité très douce de l’assurance-vie.

La SCPI de rendement, en nue-propriété

Préparer votre retraite en achetant la seule nue-propriété temporaire de ces SCPI est intéressant pour un praticien encore en activité, n’ayant pas besoin de ces revenus fortement imposés. Il peut opter pour une durée de cinq ou dix ans ou plus, et bénéficier ainsi d’une belle décote à l’achat de 20 à 35 %. Au terme de ces cinq ou dix ans, il récupérera gratuitement la pleine propriété de ces SCPI et les revenus qui vont avec. Cerise sur le gâteau, la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Par exemple, le D^r M. souscrit aujourd’hui pour 80 000 € de SCPI de rendement en nue-propriété. Il bénéficie d’une décote de 20 % sur le prix de souscription. Il réduit également son patrimoine de 80 000 € et, ainsi, n’est pas soumis à l’ISF. Dans cinq ans, il sera plein propriétaire et percevra des revenus de 5 000 € lors de sa retraite (période durant laquelle il sera nettement moins imposé).

Enfin, autre solution pour bénéficier de ces beaux revenus avec une fiscalité très douce : les SCPI de rendement européennes, dont certaines versent des revenus comparables à ceux des SCPI françaises et bénéficient, dans le cadre de certaines conventions fiscales (variables selon les pays), d’un crédit d’impôt afin d’éliminer la double imposition.

Les SCPI européennes moins taxées

Par exemple, le Dr R. se situe dans la tranche d’imposition à 41 %. Il a souscrit pour 100 000 € de SCPI allemande, laquelle investit essentiellement dans des commerces en Bavière. Les revenus sont de 5 000 €, les impôts de seulement 550 €, sans cotisations et contributions sociales (CSG/CRDS¹).

Pour la période de retraite, il convient de rester vigilant, car même si les revenus seront moindres, mieux vaut ne pas augmenter ceux imposables sous peine de faire grimper les retraites dans l’ascenseur fiscal ! Il convient de préférer les SCPI dans les contrats d’assurance-vie ou les SCPI européennes ou encore l’utilisation de stocks de déficits fonciers antérieurement constitués pour neutraliser les revenus de SCPI !

• 1 Contribution sociale généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale.