Plus-values immobilières 2015 : des abattements supplémentaires

Céder, d’ici la fin de l’année, un bien immobilier de votre patrimoine privé, autre qu’une résidence principale, peut être intéressant. Le régime fiscal a été modifié et il est possible, jusqu’au 31 décembre 2015, de profiter d’un abattement supplémentaire de 30 % pour la vente d’un bien immobilier bâti.

Lors de la vente d’un bien immobilier ne bénéficiant pas d’une exonération spécifique, il convient de connaître la plus-value brute et la plus-value nette pour savoir exactement à combien s’élèvera l’impôt dû. La plus-value nette est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (au taux progressif de 19 %) et est soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5 %)

S’y ajoute une éventuelle surtaxe immobilière à payer si la plus-value excède 50 000 €.

La plus-value nette et la détention du bien

Pour obtenir le montant exact de la plus-value nette, il suffit de déduire l’abattement (pour durée de détention) du montant de la plus-value brute (prix de vente du bien – prix d’acquisition). Plus la durée de détention du bien est longue, plus la somme à payer au fisc sera réduite.

Selon la Direction générale des finances publiques, le montant de la plus-value nette est diminué d’un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année (et jusqu’à la 21^e révolue). L’abattement sera de 4 % pour la 22^e année révolue de détention. L’exonération totale des plus-values immobilières, au titre de l’impôt sur le revenu, est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Pour calculer le montant des prélèvements sociaux, il convient d’appliquer les taux d’abattement selon l’année de détention du bien : par exemple, l’abattement est égal à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21^e. Il sera de 1,60 % pour la 22^e année de détention et de 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e. L’exonération totale des plus-values immobilières ne s’applique que pour une détention d’un bien immobilier d’une durée de 30 ans.

Un abattement temporaire de 30 %

Le gouvernement a pris plusieurs mesures en 2014 afin de relancer le secteur du logement et de la construction, qui a été affecté par la crise. Un abattement supplémentaire est ainsi offert aux propriétaires particuliers. Si la vente du bien immobilier intervient avant le 31 décembre 2017, la plus-value sera diminuée d’un abattement supplémentaire de 30 %, pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cet avantage supplémentaire est soumis à conditions :

– la vente suppose une promesse de vente qui a acquis date certaine entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015. Il ne reste donc que quelques mois pour signer une promesse de vente ;

– cet abattement supplémentaire est réservé aux ventes de biens immobiliers bâtis, situés dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ;

– cet abattement est subordonné à l’engagement de l’acheteur (promoteur immobilier notamment) pris dans l’acte d’acquisition de démolir le bien en vue de la construction, dans un délai de quatre ans, de locaux d’habitation, d’une surface au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols ;

– en cas de non-respect de ses engagements, le cédant est redevable d’une amende égale à 10 % du prix de cession. Toutefois, cet abattement exceptionnel de 30 % ne s’applique pas aux cessions réalisées au profit de son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, d’un ascendant ou d’un descendant du cédant, ni au profit d’une société avec laquelle une personne précitée ou le cédant est associé ou le devient à l’occasion de cette cession.