Loi Pinel : un nouvel outil utile pour bâtir son patrimoine

Le principe général de la loi Pinel consiste en l’acquisition de biens neufs ou en l’état futur d’achèvement, la construction par soi-même d’un logement neuf ou l’achat d’un logement à réhabiliter pour lui donner les performances techniques du neuf ou encore la transformation d’un local à un usage autre que l’habitation en logement d’habitation. Le bien doit être destiné à la résidence principale du locataire (qui ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur). De plus, des plafonds de loyers doivent être respectés, variables selon les zones (villes éligibles à la loi Pinel¹).

Zone A bis 16,82 €

Zone A 12,49 €

Zone B1 10,06 €

Zone B2 8,74 €

À ces plafonds est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur de 0,7 + (19/surface pondérée du bien “Pinel”), qui ne doit pas excéder 1,2. Le logement doit également respecter un certain niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.).

Les avantages fiscaux

La réduction d’impôt est étalée par parts égales sur 6 ans, 9 ans (sans prorata temporis dès la première année) ou 12 ans.

6 ans 12 %

9 ans 18 %

12 ans 21 %

La réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m².

Vous pouvez réaliser deux acquisitions par an maximum.

Les conditions à respecter

Un engagement de location sera de 6, 9 ou 12 ans au total.

L’avantage de cette loi est la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur autre qu’un membre de son foyer fiscal. Aussi, l’engagement de location peut être réduit à 6 ans minimum, ce qui est un net progrès par rapport aux autres dispositifs.

En revanche – on ne peut pas tout avoir –, le choix de la durée initiale de l’engagement de location (6 ou 9 ans) est irrévocable.

La fiscalité

Comme dans les autres dispositifs, la réduction d’impôt n’intervient que l’année de la livraison. Toutefois, vous avez la solution de la société civile de placement immobilier (SCPI) Pinel, qui permet de bénéficier de la réduction d’impôt dès l’année de souscription ou d’opter pour la loi Pinel optimisée au déficit foncier. Ce qui permet une économie d’impôt immédiate.

En effet, il est possible d’acheter de l’ancien et de le réhabiliter, sous certaines conditions. Ce type de solutions permet le plus souvent d’investir en cœur de ville, dans des secteurs souvent historiques et dans des immeubles de caractère. Ce qui facilite largement la location (100 % des logements sont loués dans les trois mois et 50 % dans le mois). Enfin, compte tenu des situations cœur de ville, il est aisé de pratiquer la location en meublé sur ce type de biens (selon les villes et sous réserve de certaines conditions).

L’atout du déficit foncier

Ce dispositif offre les avantages de la loi Pinel et du déficit foncier.

Il s’agit de rénover un bien ancien. Une partie des travaux de rénovation peut être dissociée et traitée en déficit foncier. Ces dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers ou de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. C’est une solution d’investissement tout à fait recommandée aux praticiens dont les revenus des sociétés civiles immobilières (SCI) sont bénéficiaires et imposés à 30 % (+ 15,50 % de CSG/CRDS²) et plus. Les autres travaux de rénovation sont traités dans le cadre de la loi Pinel. Ajoutés au foncier, ils servent d’assiette à la réduction d’impôt.

Par exemple : M. V. achète à La Rochelle un studio à rénover d’un montant de 29 537 €. Les travaux représentent 101 194 € et sont étalés sur trois ans. Une partie de ceux-ci sont dissociables et traités dans le cadre du déficit foncier pour 35 418 €. Les économies d’impôts réalisées grâce au déficit foncier dès 2015 s’élèvent à 5 371 €, et autant sur 2016 et 2017. La réduction d’impôt loi Pinel est, quant à elle, estimée à 1 667 €/an sur 12 ans, soit 20 015 € au total.

Voici une solution efficace pour constituer un capital pour la retraite, en profitant par exemple d’un excellent emplacement cœur de ville, avec le charme de l’ancien et les avantages d’un bien refait aux normes du neuf.

• 1 http://bit.ly/1mFTn5n.

• 2 Contribution sociale généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale.