Les mystères cachés de votre déclaration 2044

En cette période de déclarations fiscales, les cabinets de gestion de patrimoine sont souvent interrogés sur les revenus fonciers et leur taxation. Il est intéressant de voir l’effet concret, sur votre feuille d’impôts, du mécanisme du déficit foncier.

La situation classique avec la SCI

Par exemple, le D^r V exerce son activité de vétérinaire dans des locaux qu’il loue à une société civile immobilière (SCI) qu’il a constituée et qui lui procurent des revenus nets de 10 804 €/an.

Ces revenus nets sont ainsi imposés : 10 804 x 45,5 % = 4 915 €. Il ne reste que 5 889 € dans sa poche !

N’ayant pas bénéficié de recommandations d’un fiscaliste, le D^r V est lourdement imposé sur ses revenus fonciers (tranche à 30 % + 15,5 % de prélèvements sociaux).

1. Mise en place du déficit foncier afin de réduire l’imposition

Disposant cette fois d’une expertise fiscale, le praticien acquiert un bien à Nîmes, dans le Gard, en cœur de ville (avec vue sur les célèbres Arènes), sous le régime du déficit foncier (prix : 49 000 € de foncier + 108 377 € de travaux déductibles) et allège le montant de ses impôts. En 2016, dès l’année d’acquisition, 16 256 € de travaux sont déductibles. Le solde, soit 92 121 €, le sera en 2016 et 2017.

2. Les économies réalisées

Le constat après recommandations : le D^r V a gommé tous ses revenus fonciers nets imposables et soustrait de son revenu global la somme de 5 472 €. À cela s’ajoutera le solde des travaux qui sera à imputer les deux prochaines années ! Les économies d’impôts réalisées grâce à l’investissement en déficit foncier dès l’année d’acquisition sont de 6 556 €. Ainsi, le mécanisme du déficit foncier permet, en présence de revenus fonciers, de réduire fortement son imposition. Si vous faites le choix de pratiquer “vous-même” ce dispositif, il est important de rester vigilant, car la liste des travaux éligibles à la déduction est extrêmement encadrée. Il convient donc de bien conserver tous les justificatifs, dont les factures. La frontière entre ce qui peut et ce qui ne peut pas être déduit est parfois subtile. Il est recommandé de se faire accompagner, d’un côté, “d’hommes de l’art” pour le suivi proprement dit des travaux et, de l’autre, de professionnels de la fiscalité qui conseilleront sur la déduction des travaux qu’il est possible de pratiquer.
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