Le démembrement temporaire : une stratégie gagnante

Un droit de propriété peut être démembré par dissociation entre l’usufruit et la nue-propriété : l’usufruitier use du bien et en perçoit les fruits (les revenus comme, par exemple, les loyers d’un bien locatif). Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve le droit de disposer du bien.

En matière de donations aux enfants avec réserve d’usufruit, le parent donateur raisonne souvent en usufruit viager. Ce type de donations est le plus fréquemment observé : le donateur ne transmet que la nue-propriété et conserve l’usufruit viager. Le donataire (celui qui reçoit la donation) ne bénéficiera de la pleine propriété du bien qu’au décès du donateur. Cette technique permet au donateur de préparer sa transmission de patrimoine, tout en conservant des revenus. En effet, une personne qui donne la nue-propriété d’un bien immobilier loué, tout en conservant l’usufruit viager, continuera à percevoir les revenus locatifs.

L’usufruit à durée fixe est moins souvent dans les stratégies d’un “bon père de famille”. À l’inverse du mode de transmission précédent, c’est l’usufruit d’un bien qui est donné pour une durée fixe, la nue-propriété du bien étant conservée par le donateur.

Mais à l’issue de la période de donation temporaire d’usufruit, le donateur récupère la pleine propriété de son bien. Cela peut être plus tôt si l’usufruitier venait à décéder avant le terme fixé, ce décès entraînant l’extinction de l’usufruit.

La donation temporaire d’usufruit, mieux qu’une pension

Cette stratégie patrimoniale du démembrement temporaire peut être utilement retenue dans l’hypothèse où vous avez, par exemple, des enfants poursuivant des études supérieures ou démarrant leur vie professionnelle. Vous pouvez alors céder, pour une durée déterminée, l’usufruit d’un ou de plusieurs biens immobiliers locatifs à vos enfants. Ce qui permet à ces derniers de toucher des revenus complémentaires en début de vie professionnelle et de réduire votre assiette imposable.

En effet, les revenus fonciers ne seront plus taxés chez vous, mais chez votre enfant qui, non rattaché à votre foyer fiscal, devient personnellement imposable sur ces revenus.

Dans la mesure où votre enfant est, par hypothèse, faiblement imposé, voire non imposé, le gain d’impôt est réel. Par ailleurs, en matière d’impôt sur la fortune (ISF), un bien faisant l’objet d’une donation temporaire d’usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être compris non plus dans le patrimoine du donateur, mais dans celui de l’usufruitier.

Pour le calcul des droits de donation, l’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans). Toutefois, la valeur ainsi déterminée ne peut excéder celle de l’usufruit viager qui constitue une évaluation maximale. Compte tenu des abattements applicables de 100 000 € par donateur et par enfant, la donation temporaire d’usufruit peut échapper aux droits de donation. Toutefois, si cette dernière porte sur un immeuble, une taxe sur la publicité foncière sera due (0,715 %), calculée sur la valeur de l’usufruit transféré, en plus du salaire du conservateur des hypothèques (0,10 %) et des frais de notaire.

Mais cette opération doit s’accompagner d’un réel dessaisissement des revenus et des prérogatives qui y sont attachés au profit du donataire, afin que la preuve de l’intérêt économique soit apportée. Dans le cas inverse, il existerait un risque d’abus de droit lourdement sanctionné sur le plan fiscal.

Ainsi, au lieu de percevoir directement les loyers et de verser ensuite une pension à votre enfant, donnez-lui temporairement l’usufruit d’un bien immobilier locatif.
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