Impôt sur la fortune immobilière : quel impact sur l’immobilier professionnel ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) reprend un certain nombre de dispositions de l’impôt sur la fortune (ISF) supprimé en janvier, comme l’abattement de 30 % sur la résidence principale, le dispositif de plafonnement et, notamment, l’exonération des biens professionnels. Ainsi, dans la plupart des cas, l’immobilier professionnel affecté exclusivement à l’activité professionnelle devrait échapper à l’IFI. C’est le cas lorsque l’immobilier est affecté à une exploitation individuelle : les professionnels libéraux qui exercent leur activité en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu (société civile professionnelle ou SCP, par exemple) continuent de bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels pour les biens nécessaires à leur activité exercée à titre principal. « À condition que l’immeuble soit inscrit au registre des immobilisations s’il est détenu en nom propre ou au bilan de la SCP, indique Francis Brune, responsable du pôle ingénierie financière et patrimoniale d’Interfimo. Si, en revanche, les locaux sont dans le patrimoine privé du professionnel libéral, le bénéfice de l’exonération totale d’IFI s’applique également en entreprise individuelle, mais en SCP, l’exonération sera partielle, calculée au prorata de sa participation dans cette société. »

Cas de biens exonérés de l’IFI

De même, les immeubles affectés à l’activité d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent être considérés comme des biens professionnels partiellement exonérés d’IFI lorsque le redevable dirige la société. L’exonération trouve également à s’appliquer lorsque les immeubles sont détenus par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposées.

Par exemple, M. X loue ses locaux à une société à responsabilité limitée (SARL) soumise à l’IS, qui les utilise pour son activité. Ces locaux peuvent être exonérés d’IFI pour la fraction de leur valeur correspondant à la participation de M. X dans la société. Pour cela, celui-ci doit exercer des fonctions de direction moyennant une rémunération représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels et détenir, en principe, une participation minimale de 25 % dans la société (condition non requise pour les gérants majoritaires de SARL appartenant à un collège de gérance majoritaire : chaque gérant est réputé majoritaire si les gérants possèdent, à eux tous, plus de la moitié des parts sociales). Ainsi, si M. X, gérant de SARL dont il détient 60 % du capital, loue un local professionnel d’une valeur de 500 000 € à cette société, son local est exonéré d’IFI en tant que bien professionnel à hauteur de 500 000 x 60 % = 300 000 €.

Cas de détention indirecte des immeubles

Si le professionnel exploitant en nom propre détient des parts de société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un seul immeuble mis à disposition de son entreprise individuelle qui l’utilise exclusivement pour son activité, les parts de la SCI sont alors exclues de l’assiette de l’IFI.

Si l’immeuble est utilisé par une société d’exploitation dans laquelle ce professionnel exerce son activité, les parts de la SCI sont exclues de l’assiette de l’IFI, à concurrence de sa participation dans cette société. Autrement dit, l’exonération s’applique – dans la limite de la participation du redevable dans la société de personnes ou la société soumise à l’IS dans laquelle il exerce son activité – à la fraction de la valeur des titres de la SCI représentative des immeubles affectés à l’exploitation de la société de personnes, ou mis à disposition ou donnés en location à la société à l’IS.

Par exemple, M. Y détient 80 % des droits de vote d’une société par actions simplifiée (SAS) dont il est le dirigeant. Son épouse et lui possèdent, par ailleurs, l’intégralité des titres d’une SCI détenant un immeuble, d’une valeur de 1 million d’euros (M €), donné en location à la SAS, et divers actifs mobiliers d’une valeur de 1,5 M €. Compte tenu des dettes contractées par la SCI, les titres de cette société valent, par hypothèse, 2 M €.

L’immeuble donné en location à la SAS représente 40 % de l’actif de la SCI (1 M €/2,5 M €).

Les titres de la SCI sont exonérés à hauteur de 80 % x (40 % x 2 M €) = 640 000 € ; ils sont imposables pour le surplus, soit : (40 % x 2 M €) − 640 000 € = 160 000 €.
•