Commencez par relire votre bail !

Le bail professionnel concerne, par excellence, les professions libérales réglementées, auxquelles appartiennent les vétérinaires, et non réglementées. Il peut ainsi être conclu uniquement par des locataires qui exercent des professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

De la même manière que la cession du bail professionnel par le locataire est possible contractuellement (requérant l’accord préalable du bailleur), la sous-location des locaux est autorisée, sauf clause expresse contraire dans le bail.

Les conditions de la sous-location

Avant toute autre chose, vérifiez si l’agrément de votre propriétaire est conditionné au choix de votre sous-locataire. Votre propriétaire peut aussi avoir prévu, dans votre bail, une interdiction formelle de sous-louer tout ou partie de votre local pour l’exercice de certaines activités. Par exemple, les sous-locataires devront exercer soit des activités identiques aux vôtres (sous-location à un médecin, un avocat, un architecte…), soit, en tout cas, prévues noir sur blanc par une clause du bail.

Même s’il n’y a pas d’interdiction formelle, il est possible que le contrat de bail initial n’ait pas prévu de clause particulière d’autorisation. Il est toujours possible d’obtenir postérieurement le consentement du propriétaire par un nouvel écrit, sous forme de lettre ou d’un avenant au bail original.

En tout état de cause, il faudra respecter à la lettre le formalisme mentionné dans le bail. En pratique, vous informerez votre propriétaire de vos intentions de sous-louer par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en veillant à être précis dans le descriptif de l’opération projetée. Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours pour répondre. Même s’il a donné son accord, il ne faut pas perdre de vue que la sous-location du bail professionnel doit être signifiée au bailleur, qu’il doit toujours être présent lors de la conclusion du contrat de sous-location ou au moins avoir été officiellement invité. Toute irrégularité dans la procédure, conduisant le bailleur à être mis devant le fait accompli, pourrait vite devenir un motif potentiel de résiliation du bail principal (qui entraînera celle de la sous-location illicite) ou de refus du renouvellement du bail. De plus, vous pourriez vous rendre fautif au point d’être privé d’indemnité d’éviction et votre sous-locataire serait libre de se retourner contre vous suite à la rupture de sa propre convention.

Pendant toute la durée de la sous-location, le locataire restera tenu envers le bailleur de l’exécution de ses obligations découlant de son bail comme s’il continuait à exploiter lui-même la totalité des locaux. Il ne peut bien entendu pas concéder, au titre de la sous-location, plus de droit qu’il n’en dispose lui-même au titre du contrat principal. Attention, en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Quel loyer ?

Quant au montant de la sous-location d’une partie des locaux, le loyer devra être calculé en proportion de la surface occupée. Notez que vous devrez obtenir également l’accord écrit du bailleur sur le prix du loyer auquel vous entendez sous-louer. Les sous-loyers seront imposés en BIC ou en BNC selon que le local est sous-loué meublé ou nu, ou à l’IS si vous relevez de l’impôt sur les sociétés. Attention : si vous retirez un bénéfice de cette opération, votre propriétaire est en droit de réajuster à la hausse votre propre loyer.