Financiarisation des structures vétérinaires : après le capital, les murs

Il n’y a pas beaucoup de secteurs d’activité aussi florissants et aussi convoités que celui des cliniques vétérinaires. Après l’entrée au capital des « corporates » et des fonds d’investissement intégrés à ces groupes, c’est au tour des fonds immobiliers de s’intéresser aux structures vétérinaires. L’ancienne foncière Valimmo Reim (700 millions d’euros de chiffre d’affaires), devenue une société de gestion au printemps dernier, vient de lancer l’organisme professionnel de placement collectif immobilier (OPPCI) Well-Vet Immo France, un véhicule d’investissement qui cible les établissements de soins et de services animaliers implantés sur le territoire national.

Déclinaison d’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), l’OPPCI est un produit d’épargne qui délivre une performance fondée sur les savoir-faire de ses équipes immobilières, et est généralement plus destiné à une clientèle privée fortunée et institutionnelle. Au même titre que l’OPCI, l’OPPCI est un fonds d’investissement collectif, non coté et agréé par l’Autorité des marchés financiers, qui investit majoritairement dans des actifs immobiliers dévolus à la location (neufs, anciens ou en l’état futur d’achèvement).

Les grandes structures sont ciblées

En l’espèce, l’OPPCI Well-Vet Immo France vise la constitution, en 3 à 5 ans, du premier portefeuille diversifié de 100 millions d’euros d’actifs immobiliers vétérinaires en France. Rentabilité oblige, le fonds ne vise pas les entreprises vétérinaires de tous poils, il a en ligne de mire les cliniques généralistes ou spécialisées, comme les centres hospitaliers vétérinaires (CHV), atteignant une certaine taille critique. L’OPPCI engagera des tickets moyens de 3 à 10 millions d’euros dans l’acquisition d’actifs immobiliers vétérinaires, avec un minimum de 1 million d’euros. Autrement dit, en dessous de cette valorisation des murs, les cliniques et les CHV ne seront pas approchés par ce réseau d’agents immobiliers.

En effet, dans un secteur en restructuration, avec une augmentation de la taille et de l’équipement des établissements de soins, l’OPPCI Well-Vet Immo France souhaite investir en priorité dans des grosses cliniques et CHV, dont la partie immobilière doit être redimensionnée pour répondre aux nouveaux besoins et à l’élargissement de l’offre de services et de soins. « Le fonds table sur 10 à 20 opérations immobilières sur le marché vétérinaire », indique Guillaume Gouot, journaliste pour CFNews Immo.

Les opérations d’investissement seront réalisées notamment à travers des sales and leasebacks. Ce terme anglo-saxon désigne une cession-bail, une transaction financière au cours de laquelle une entité vend un actif et le récupère en location pour une longue durée. Ainsi, l’entité continue d’utiliser l’actif mais n’en est plus propriétaire. « Concrètement, l’OPPCI rachète les murs des cliniques à leur propriétaire, qu’il s’agisse du vétérinaire ou de son bailleur s’il est locataire des lieux », explique Guillaume Gouot. Un effet de levier de la dette pour leur investissement, de 40 % au maximum, pourra être activé. Une première acquisition ciblant un CHV français loué à l’un des leaders européens sera finalisée l’an prochain.

« La technique des sales and leasebacks est une option intéressante pour le financement bancaire, grâce à laquelle les propriétaires qui cèdent leurs murs peuvent récupérer des liquidités », précise Guillaume Gouot, d’autant plus en période de hausse des taux d’intérêt. À l’instar de la location financière de longue durée, la cession-bail permet à l’entreprise d’investir sans immobiliser des capitaux, les loyers sont inscrits en charges d’exploitation et déductibles du résultat fiscal, par conséquent, ils n’alourdissent pas le passif du bilan.